對照以往的調(diào)控經(jīng)歷，政策往往延續(xù)一年左右，因此南京、青島的調(diào)控政策并非本輪調(diào)控的終點。由于市場基本面的變化，將可能導致樓市調(diào)控方式的巨變：一刀切式的“國字號”調(diào)控措施將可能被徹底取代。

??3月15日，南京、青島同時出臺政策，對原有的房地產(chǎn)調(diào)控強化。其中，南京將“限購令”的范圍擴大，青島則首次推出限購措施。這兩地均屬樓市熱點區(qū)域，由此將近期的調(diào)控風波推向高潮而受到關(guān)注。

??梳理我國的樓市調(diào)控史發(fā)現(xiàn)，自2004年土地出讓市場化改革以來，我國共經(jīng)歷了4輪房地產(chǎn)調(diào)控，分別始于2006年、2010年、2013年和2016年，大致對應房地產(chǎn)市場每3年左右出現(xiàn)的“小周期”特征。

??這種特征構(gòu)成了我國樓市的基本運行模式，也決定了樓市調(diào)控的時點、時長與強度。對照以往的調(diào)控經(jīng)歷，政策往往延續(xù)一年左右，因此南京、青島的調(diào)控政策并非本輪調(diào)控的終點。同樣地，由于市場基本面的變化，將可能導致樓市調(diào)控方式的巨變：一刀切式的“國字號”調(diào)控措施將可能被徹底取代。

??房地產(chǎn)市場的“小周期”

??我國于1998年啟動房地產(chǎn)市場化改革，但在很多業(yè)內(nèi)人士看來，樓市真正進入市場化運行，還是從2004年正式確立土地市場化出讓制度開始的。

??2004年的“831大限”之后，高價地頻繁誕生，加之龐大的購房需求開始釋放，房屋交易量價齊升。根據(jù)國家統(tǒng)計局和發(fā)改委的數(shù)據(jù)，2005年全國商品房價上升19.5%。相比之下，自2000年至2005年，全國商品房均價年均增長5.9%。

??盡管當年就有調(diào)控政策出臺，但真正有標志性意義的調(diào)控政策出自2006年。當年5月出臺的“國六條”，以及更為細化的9部委“十五條”，都對市場心態(tài)產(chǎn)生較大影響。其中提出的“70/90”政策，此后曾延續(xù)多年。

??從2006年5月開始，國稅總局、住建部、國土部、央行等部門又先后出臺政策，對經(jīng)濟和樓市進行降溫。直到2007年8月，央行經(jīng)過當年的第5次加息后，本輪調(diào)控才算告一段落（此后還有零星的“修補性”政策推出，直至2008年8月）。若從“國六條”出臺算起，此輪共延續(xù)15個月。

??在此期間，房地產(chǎn)市場在2007年達到高點，但此后掉頭向下，2008年出現(xiàn)的量價齊跌，被稱為市場化改革以來的首個樓市“拐點”。

??這被看作我國房地產(chǎn)市場的首個完整“小周期”。樓市“先揚后抑”，調(diào)控政策在市場的上升期出臺，持續(xù)時間超過一年。但在2008年9月之后，市場下行，政策基調(diào)轉(zhuǎn)向“救市”。

??此后的房地產(chǎn)市場，又出現(xiàn)兩輪完整的小周期，分別是2009年至2012年、2013年至2015年。其間同樣出現(xiàn)了較大規(guī)模的樓市調(diào)控，起始點分別為2010年4月的“國十條”、2013年2月的“新國五條”。

??2015年末的市場回暖，被認為是新一輪小周期的開始。在這輪周期中，市場調(diào)控真正始于2016年9月末10月初，16個主要城市密集出臺一攬子調(diào)控政策。隨后的修補性政策陸續(xù)出臺至今。2017年以來，市場交易量下滑、熱點城市房價一度下降，這輪周期被認為進入下行階段。

??全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟主席顧云昌對這種“周期論”頗為贊同，他表示，我國房地產(chǎn)市場的短周期通常持續(xù)3年左右?；跇鞘匈I漲不買跌的基本模式，短周期的運行邏輯為：在房價上升過程中，買房者越來越多，直至購買力透支，市場觸及天花板。隨后，交易量和房價出現(xiàn)下滑，買房者減少，購買力重新積蓄，為下一個周期做準備。

??他認為，這種短周期的變化，其實是一種自發(fā)調(diào)整的現(xiàn)象。樓市調(diào)控會對其進行一定的干擾，但不會改變其運行邏輯。

??“國字頭”調(diào)控政策或終結(jié)

??同以往的地產(chǎn)周期類似，本輪市場的降溫過程并非一帆風順。上海易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴躍進向21世紀經(jīng)濟報道表示，從房價炒作的因素看，熱點城市的周邊區(qū)域、核心三四線城市因承接外溢需求，樓市有升溫之勢；且隨著傳統(tǒng)旺季的到來，部分一二線城市樓市搶房的現(xiàn)象重出江湖。

??南京、青島的樓市調(diào)控政策，正是在這種背景下出臺。自2月28日以來，共有11個城市出臺調(diào)控新政，包括福建連江、江西贛州、河北涿州、河北保定、河北張家口、安徽滁州、浙江嘉善等三四線城市。這也引發(fā)全國性調(diào)控政策或?qū)⒊雠_的猜想。

??嚴躍進認為，2014年之后，樓市進入整體供大于求狀態(tài)。本輪市場升溫也并非全國性的，而是由部分熱點城市帶動，呈層級式傳播。這也使本輪調(diào)控政策出現(xiàn)一個明顯的特征，即真正做到“因地制宜”。

??從2005年以來，我國曾出臺大量的“國字頭”調(diào)控政策，較為著名的有“國八條”（2005年5月）、“國六條”（2006年5月）、“國十條”（2010年4月）、“國五條”（2010年9月）、“新國八條”（2011年1月）、“新國五條”（2013年2月），以及2015年的“330新政”和“930新政”，等等。但自“930新政”之后，這類政策便絕跡于市場，被“京八條”、“滬九條”、“蘇十五條”、“津十六條”等地方性調(diào)控措施所取代。

??嚴躍進認為，若市場全面升溫，不排除全國性調(diào)控政策會出臺。但由于不同城市之間的房地產(chǎn)市場形態(tài)差異越來越大，“因城施策”仍是當前最好的選擇。

??即使不考慮市場升溫的因素，按照歷史經(jīng)驗分析，南京、青島出臺政策，也不是本輪調(diào)控的終點。

??據(jù)悉，以往的調(diào)控周期，往往會持續(xù)一年左右的時間。如在上文提到的前兩個小周期中，樓市調(diào)控分別歷時15個月和10個月。

??就調(diào)控效果而言，同樣存在一定的滯后期。上海易居研究院副院長楊紅旭表示，由于2008年底和2009年貨幣政策放松和四萬億刺激力度超大，就2010年的那輪調(diào)控而言，政策持續(xù)15個月左右，房價才開始止?jié)q。

??他表示，大部分城市應從去年9月底才開始調(diào)控，到目前為止只持續(xù)了半年，且多數(shù)熱點城市累加的調(diào)控力度不夠。楊紅旭認為，要想切實抑制住熱點城市房價上漲，至少還需密集的出臺一次，甚至兩次調(diào)控。從政策顯效的時長來看，2017年下半年，才會真正出現(xiàn)一二線、環(huán)都市圈大面積的降溫。

21世紀經(jīng)濟報道