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發(fā)布時(shí)間:2017-03-29
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??調(diào)控措施密集出臺(tái)
??3月以來,多地迅速出臺(tái)或升級(jí)樓市調(diào)控政策。比如,從首付比例、貸款利率、社保繳納等角度,調(diào)控密度、力度都超出預(yù)期。3月以來限購(gòu)城市已超過20個(gè),北京、上海、廣州等地的政策力度已是“史上最嚴(yán)”,中山、佛山等地連夜出臺(tái)限購(gòu)政策。限購(gòu)范圍也有所擴(kuò)大,從一線城市到熱點(diǎn)二、三線城市,甚至四線城市等。
??因城施策成為本輪調(diào)控的特點(diǎn)之一。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,廈門要求新購(gòu)住房滿2年方可上市交易,成都分區(qū)進(jìn)行調(diào)控和購(gòu)房限制,河北部分城市針對(duì)外地人繳納社保和不繳納社保提供不同的購(gòu)房政策,贛州針對(duì)不同路段采取不同限購(gòu)政策等。
??市場(chǎng)人士認(rèn)為,若后續(xù)房?jī)r(jià)上漲壓力依舊,預(yù)計(jì)會(huì)有新的調(diào)控措施出臺(tái)。比如加大土地供應(yīng)。3月27日,北京市國(guó)土資源局官網(wǎng)掛出2幅含住宅用地的出讓公告,總計(jì)土地面積7.3萬(wàn)平方米,規(guī)劃建筑面積12.8萬(wàn)平方米。據(jù)統(tǒng)計(jì),自3月17日北京樓市限購(gòu)升級(jí)后,僅十天內(nèi),北京市國(guó)土資源局一共掛牌出讓8幅含住宅用地,共計(jì)建設(shè)用地面積36.88萬(wàn)平方米,供地速度明顯加快。
??住房信貸或持續(xù)收緊
??日前,中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)周小川回應(yīng)寬松貨幣政策的負(fù)面影響和非預(yù)期后果時(shí)稱,從過去的經(jīng)驗(yàn)來看,寬松貨幣政策可能造成高通脹,或?qū)е陆鹑谑袌?chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)和其他領(lǐng)域的資產(chǎn)泡沫。但這是政策權(quán)衡的結(jié)果,因?yàn)槟壳暗恼咧攸c(diǎn)是使經(jīng)濟(jì)從國(guó)際金融危機(jī)中復(fù)蘇,即使貨幣政策會(huì)造成這樣的后果,也不得不這么做。
??在清華大學(xué)蘇世民書院院長(zhǎng)、前央行貨幣政策委員會(huì)委員李稻葵看來,寬松的貨幣政策確實(shí)會(huì)帶來房?jī)r(jià)上漲、資本外流等溢出效應(yīng),但也不能完全歸結(jié)于貨幣政策。房?jī)r(jià)上漲還有很多結(jié)構(gòu)性原因,如政府缺乏土地供給等。
??事實(shí)上,當(dāng)前樓市調(diào)控政策的重要舉措是收緊房地產(chǎn)金融領(lǐng)域。
??中國(guó)民生銀行研究院研究員李宗龍指出,北京等部分熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲壓力較大,當(dāng)前的調(diào)控政策主要著眼于房地產(chǎn)金融領(lǐng)域。從控制房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的角度管理杠桿率、貸款房?jī)r(jià)比和債務(wù)收入比等。在首付比、月供收入比等方面都有從嚴(yán)管理的趨勢(shì)。對(duì)各類“首付貸”等加杠桿行為也要進(jìn)行嚴(yán)厲打擊。
??銀監(jiān)會(huì)副主席王兆星日前強(qiáng)調(diào),將繼續(xù)采取差別化信貸政策,對(duì)部分房?jī)r(jià)過熱的城市,將采取審慎的房貸政策;對(duì)一些有去庫(kù)存需求的三、四線城市,還是會(huì)給予必要的信貸支持。
??李宗龍指出,這對(duì)銀行將會(huì)產(chǎn)生三方面影響。一是隨著更多熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)調(diào)控的加碼,銀行按揭或會(huì)從熱點(diǎn)城市向三、四線城市遷徙。目前銀行按揭雖會(huì)保持旺盛狀態(tài),但由于調(diào)控政策限制了總杠桿水平,房地產(chǎn)市場(chǎng)短期可能會(huì)降溫,交易量會(huì)下降。二是商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)在評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)方面將更加審慎?;诩瓤刂坪蔑L(fēng)險(xiǎn)又做好業(yè)務(wù)的考慮,商業(yè)銀行可能將注意力由房貸轉(zhuǎn)向PPP、消費(fèi)金融和小微金融等方面。三是差別化信貸為主的調(diào)控政策整體上既有利于保障剛性需求,又有利于改善銀行貸款結(jié)構(gòu)。無論對(duì)房地產(chǎn)業(yè)還是銀行業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展,差異化信貸均利大于弊。
??部分城市房?jī)r(jià)料下降
??機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,上周一線城市新建商品住宅成交量環(huán)比下降2.2%,同比下降44.5%。北京在“認(rèn)房認(rèn)貸認(rèn)離”政策之下,上周新建商品住宅成交面積環(huán)比下降10.4%,同比下降49.7%。
??“由于北京市場(chǎng)已進(jìn)入存量房階段,相當(dāng)比例的交易是連環(huán)單,對(duì)換房業(yè)主壓力較大?!蹦硻C(jī)構(gòu)認(rèn)為,隨著樓市新政出臺(tái),高總價(jià)和高單價(jià)瘋狂炒作的房源,尤其是2000萬(wàn)元以上高總價(jià)學(xué)區(qū)房、遠(yuǎn)郊別墅等房源,價(jià)格將回落。
??受多地政策收緊影響,3月樓市新建商品住宅整體成交量同比、環(huán)比再度回落。其中一、二線城市同比均有不同程度下降,部分三線城市環(huán)比增幅收窄。
??對(duì)于全國(guó)市場(chǎng),中信證券分析師陳聰預(yù)計(jì),市場(chǎng)總體穩(wěn)定、局部調(diào)整,房?jī)r(jià)走向平穩(wěn)。雖然個(gè)別城市政策異常嚴(yán)厲,但大多數(shù)二線城市對(duì)按揭貸款的限制仍然有限,三、四線城市仍然積極鼓勵(lì)去庫(kù)存。
??“房?jī)r(jià)走勢(shì)大概率是回穩(wěn),總體漲幅下降。”中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛認(rèn)為,不排除個(gè)別城市個(gè)別時(shí)間段價(jià)格下降。
從全國(guó)住房庫(kù)存面積來看,嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,部分大城市仍要繼續(xù)補(bǔ)庫(kù)存。一定程度上來看,庫(kù)存不足是硬傷,否則單純“限購(gòu)”不一定能夠真正調(diào)控房?jī)r(jià)。
中國(guó)證券報(bào)
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