近兩年不斷提速的棚改貨幣化安置工作，在解決困難群眾的住房問(wèn)題同時(shí)，也極大緩解了三四線城市樓市去庫(kù)存難題。一些券商研究機(jī)構(gòu)稱，棚改貨幣化已成為三四線城市地產(chǎn)銷售的“功臣”。

??在2015年-2017年三年完成棚改1800萬(wàn)套的基礎(chǔ)上，5月24日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定，2018年-2020年再改造各類棚戶區(qū)1500萬(wàn)套，并要求在商品住房庫(kù)存量大、市場(chǎng)房源充足的市縣，進(jìn)一步提高貨幣化安置比例。

??住建部副部長(zhǎng)陸克華5月26日在國(guó)新辦吹風(fēng)會(huì)上說(shuō)， 棚戶區(qū)改造帶動(dòng)了有效投資和建材、裝修、家電等消費(fèi)，促進(jìn)了上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，對(duì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)發(fā)揮了積極作用。在商品住房庫(kù)存量大、市場(chǎng)房源充足的三四線城市和縣城，積極推進(jìn)棚改貨幣化安置，有力促進(jìn)了商品住房去庫(kù)存。

??三四線城市樓市熱銷

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1～4月份，東部地區(qū)商品房銷售面積19259萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)9.3%;中部地區(qū)商品房銷售面積10218萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)18.9%;西部地區(qū)商品房銷售面積10613萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)25.1%;東北地區(qū)商品房銷售面積1565萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)19.6%。

??我國(guó)樓市一二線城市大多分布在東部地區(qū)，從上述統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，中西部地區(qū)今年的房地產(chǎn)銷售狀況要明顯好于東部地區(qū)。這也從側(cè)面說(shuō)明，在一二線城市房地產(chǎn)調(diào)控政策日益趨緊的背景下，包括三四線城市在內(nèi)的非傳統(tǒng)熱點(diǎn)地區(qū)樓市銷售開(kāi)始活躍，逐漸成為拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主力。

??我國(guó)近年大力推進(jìn)棚戶區(qū)改造之際，正值國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)分化，一二線銷售火爆的同時(shí)，三四線城市樓市庫(kù)存壓力卻逐漸增大。這種背景下，在三四線城市將棚改更多通過(guò)貨幣化安置逐漸成為去庫(kù)存的一種策略。

??官方數(shù)據(jù)稱，2016年棚改貨幣化幫助地方消化了2.5億平方米的樓市庫(kù)存。因存在成本過(guò)高問(wèn)題，我國(guó)一二線城市推進(jìn)棚改貨幣化的力度較小，而三四線城市成為棚改貨幣化的主要地區(qū)。

??一些市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)也開(kāi)始關(guān)注棚改貨幣化對(duì)三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。

??華創(chuàng)證券房地產(chǎn)行業(yè)首席研究員袁豪表示，我國(guó)2005年開(kāi)始就開(kāi)始在遼寧實(shí)施棚戶區(qū)改造，當(dāng)時(shí)棚改資金都是地方政府來(lái)出，另外有一部分社會(huì)資金去承擔(dān)。以前基本上都是實(shí)物安置，拆一套還一套模式，對(duì)政府來(lái)講成本非常高?，F(xiàn)在模式變成貨幣化安置，拆一套房子，政府以貨幣的形式補(bǔ)貼給拆遷戶，拆遷戶再拿貨幣去買商品房。之前棚改實(shí)物安置和商品房是兩個(gè)體系，互相沒(méi)有交集。在貨幣化安置之后，拆遷戶拿到現(xiàn)金之后直接購(gòu)房去庫(kù)存，對(duì)政府來(lái)講貨幣化安置變成一個(gè)去庫(kù)存的利器。

??海通證券宏觀姜超、于博5月初發(fā)表文章《棚改貨幣化安置：地產(chǎn)銷售的幕后功臣》稱，2017年以來(lái)，不同線級(jí)城市的地產(chǎn)銷量出現(xiàn)明顯分化。一季度全國(guó)商品房銷售面積同比增速19.5%，其中重點(diǎn)40城(主要為一二線城市)銷量增速僅6.3%，而非重點(diǎn)城市(主要為三四線城市)銷量增速則高達(dá)29.0%。

??“本輪三四線地產(chǎn)熱銷，從范圍和時(shí)間上，很難僅用需求外溢或人口回流來(lái)解釋，應(yīng)該有別的更重要的因素，對(duì)三四線地產(chǎn)需求形成支撐。我們認(rèn)為，三四線地產(chǎn)超預(yù)期熱銷，應(yīng)與20115年以來(lái)的棚改三年計(jì)劃有關(guān)，尤其是其中的棚改貨幣化安置?！鄙衔姆Q。

??華創(chuàng)證券宏觀研究部門5月25日也發(fā)布報(bào)告認(rèn)為，自2016年一季度棚改貨幣化安置持續(xù)去庫(kù)存開(kāi)始，三四線城市的房地產(chǎn)庫(kù)存已經(jīng)從高位30個(gè)月逐步下降到合理區(qū)間，甚至部分三線城市已經(jīng)進(jìn)入到12個(gè)月以內(nèi)，而在此類城市的供需進(jìn)入到合理區(qū)間、甚至是漲價(jià)區(qū)間之后，同時(shí)又在購(gòu)房政策又相對(duì)優(yōu)惠的背景下，逐步推動(dòng)住宅需求的進(jìn)一步釋放。

??“棚改貨幣化安置是本輪三四線樓市持續(xù)熱銷的核心驅(qū)動(dòng)力，國(guó)家通過(guò)棚改貨幣化安置實(shí)現(xiàn)了對(duì)三四線城市貨幣定向?qū)捤?，從而也就解釋了本輪三四線樓市熱銷的普遍性、與二線城市的同步性以及持續(xù)超1年的持續(xù)性等獨(dú)特現(xiàn)象;同時(shí)，由于棚改貨幣化安置實(shí)可同時(shí)有效地去庫(kù)存并拉動(dòng)GDP，因而在中央繼續(xù)倡導(dǎo)去庫(kù)存及地方政府經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)增長(zhǎng)的推動(dòng)之下，預(yù)計(jì)今年三四線棚改貨幣化安置仍將快速推進(jìn)，由此推動(dòng)三四線樓市持續(xù)向好?！比A創(chuàng)證券稱。

??地方政府：不能盲目搞造成房?jī)r(jià)上漲

??從統(tǒng)計(jì)上看，我國(guó)2015年棚改貨幣化安置的比例為29.9%，2016年這一比例上升到了48.5%。從今年的一些地方政府發(fā)布的計(jì)劃看，大多數(shù)地方將棚改貨幣化比例調(diào)升至50%以上。

??住建部部長(zhǎng)陳政高在今年全國(guó)兩會(huì)上表示，“貨幣化有這么多好處，受到了普遍歡迎。2016年貨幣化安置比例已經(jīng)達(dá)到48.5%。今年我們要在三線四線城市也包括縣城進(jìn)一步推進(jìn)棚改貨幣化安置。”

??吉林省去年棚戶區(qū)改造開(kāi)工13.29萬(wàn)套，其中貨幣化安置7.14萬(wàn)套，占開(kāi)工量的53.7%。截至2016年底，吉林省商品住房庫(kù)存面積2930.9萬(wàn)平方米，比2015年底減少724.3萬(wàn)平方米，其中通過(guò)棚改貨幣化安置，消化庫(kù)存商品住房5.32萬(wàn)套、370萬(wàn)平方米。

??吉林省住建廳廳長(zhǎng)孫眾志5月12日在吉林省棚戶區(qū)改造推進(jìn)會(huì)上表示，2016年，吉林全省棚改貨幣化安置完成7.14萬(wàn)套，占開(kāi)工量的53.7%，超額完成目標(biāo)任務(wù)，比2015年提高22個(gè)百分點(diǎn)。今年，吉林省要結(jié)合實(shí)際推進(jìn)棚改貨幣化安置工作，全省貨幣化安置比例力爭(zhēng)達(dá)到55%以上。

??孫眾志表示，從實(shí)踐來(lái)看，貨幣化安置是當(dāng)前推進(jìn)棚戶區(qū)改造、消化存量房、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展最現(xiàn)實(shí)、最有力的措施辦法。

??“據(jù)我們掌握，到2016年底，各地商品房庫(kù)存量較大、去化周期36個(gè)月以上的有12個(gè)市縣;去化周期18至36個(gè)月的有11個(gè)市縣。對(duì)于商品住房庫(kù)存量大、市場(chǎng)房源充足的城市和縣城要進(jìn)一步提高貨幣化安置比例，避免重復(fù)建設(shè)，有條件的市縣貨幣化安置比例要達(dá)到100%;對(duì)于商品住房庫(kù)存量小、市場(chǎng)房源不足的市縣，貨幣化安置工作要結(jié)合實(shí)際安排，不能盲目地搞，造成房?jī)r(jià)過(guò)快上漲?！睂O眾志稱。

??對(duì)于未來(lái)三年棚改貨幣化工作，華創(chuàng)證券預(yù)計(jì)，政府計(jì)劃在2018-2020年三年間繼續(xù)推進(jìn)1500萬(wàn)套(平均每年500萬(wàn)套)的棚改計(jì)劃，假設(shè)三年平均貨幣化安置比例為50%-60%，那么對(duì)應(yīng)每年貨幣化安置套數(shù)250-300萬(wàn)套，按照每套85平米估算，對(duì)應(yīng)每年帶動(dòng)住宅需求2.1-2.6億平方米。同時(shí)，這也將帶動(dòng)房地產(chǎn)上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)