自從2014年全國“兩會”釋放出房地產(chǎn)稅由“試點推進”改為“立法先行”后，任何一點關于房地產(chǎn)稅的風吹草動，都會攪動全國人民的神經(jīng)。

??3年多過去了，公眾迄今為止收到的來自官方最明確的消息是，今年“兩會”上，人大發(fā)言人傅瑩表示，今年房地產(chǎn)稅草案不會提請人大常委會審議。

??房地產(chǎn)稅依然遙遙無期。

??對房地產(chǎn)稅，有房的人如臨大敵，擔心房產(chǎn)持有成本增加、擔心房價要跌；沒房的人則翹首以盼，似乎房地產(chǎn)稅一出，房價便會應聲腰斬，買房終于有望。

??實際上，渲染每一條房地產(chǎn)稅消息的人何嘗不知，開征房地產(chǎn)稅，并不容易。

??先說說房地產(chǎn)稅為什么這么難。

??房地產(chǎn)稅工作千頭萬緒，有兩個最基本的條件：一是立法，二是不動產(chǎn)登記。前者負責合法性，后者負責可操作性。

??從立法角度看，房地產(chǎn)稅的課稅對象、范圍、稅基、稅率等細節(jié)的頂層設計要做到公平合理，這并不容易。

??中國實行土地公有制，有集體和國有之分。而住宅產(chǎn)權多樣，按產(chǎn)權類型分，有央產(chǎn)、軍產(chǎn)、單位產(chǎn)權和私有產(chǎn)權等多種；按獲取方式有房改房、商品房、經(jīng)適房、限價房、自住型商品房等多種。

??在如此復雜的土地和房產(chǎn)類型下，小產(chǎn)權房如何征稅、土地使用權到期后如何續(xù)期、計稅標準是按房屋數(shù)量還是按房屋價值、是否要設計免征環(huán)節(jié)、全國范圍內(nèi)的經(jīng)濟差異如何體現(xiàn)等等，很多問題背后都牽扯著巨大的改革問題，并非一蹴而就。

??然而，如果上述關鍵問題無法厘清，那么，房地產(chǎn)稅也就很難達到調(diào)節(jié)財富分配的作用，反而會造成不公。

??這也是為什么幾乎所有的受訪者都對經(jīng)濟觀察報表示，房地產(chǎn)稅開征，難度不在技術問題上，而在制度設計上。

??上海財經(jīng)大學稅收系主任朱為群對經(jīng)濟觀察報表示，房地產(chǎn)稅不以交易額而以評估值為稅基，人為因素影響比較大。評估機構和納稅人之間對評估價值可能存在爭議，這就需要爭議解決機制。在國外，不動產(chǎn)稅的征收，復議機制比較重要，復議人員由多方人員參與，能夠很大程度決定房地產(chǎn)稅的落地問題。

??即便技術不是開征房地產(chǎn)稅的關鍵問題，就目前的情況看，技術問題并沒有完全解決。

??這里就不得不提房地產(chǎn)稅開征的另一個關鍵條件，不動產(chǎn)登記了。

??不動產(chǎn)登記的工作，同房地產(chǎn)稅立法一樣，從2014年便陸續(xù)展開了，這項工作會把地、樓、房、戶的信息統(tǒng)一起來，盤點清楚中國的資產(chǎn)存量，為開征房地產(chǎn)稅提供基礎依據(jù)，具體表現(xiàn)是房產(chǎn)證會換成不動產(chǎn)證。

??春節(jié)后，沸沸揚揚的“燕郊住宅無法落宗”風波便是在不動產(chǎn)登記過程中出現(xiàn)的房、地信息不匹配，導致無法換證的問題。燕郊并非個例，在河南、河北、山東、湖南的不動產(chǎn)登記過程中均發(fā)生過，目前仍待相關的國土政策出臺。

??好在這項工作有時間表，國土部不動產(chǎn)登記局說，從2014年開始，力爭4年左右時間建立有效運行的不動產(chǎn)登記信息管理基礎平臺。

??只有房地產(chǎn)稅立法和不動產(chǎn)登記全部順利完成，房地產(chǎn)稅才有可能真正全面落地。

??不過，即便房地產(chǎn)稅真正落地了，它調(diào)節(jié)房價的作用也不應被抱以不切實際的期待。

??多年來，房地產(chǎn)稅都被理解成調(diào)控房價的殺手锏，實際上，從重慶和上海自2011年試點開始至今的房價走勢看，房地產(chǎn)稅穩(wěn)定房價的作用并不顯著。重慶平穩(wěn)的房價得益于良好的土地制度建設，上海房價的漲幅，不說大家也知道。

??同時，從日本、美國等房地產(chǎn)稅征收國的經(jīng)驗看，房地產(chǎn)稅既沒有抑制房價暴漲，也沒能阻止這些國家房地產(chǎn)泡沫的破滅。

??對于房地產(chǎn)稅的現(xiàn)實作用，中國社科院經(jīng)濟所研究員汪利娜認為，房地產(chǎn)稅是以社會財富存量——不動產(chǎn)為課稅對象，具有稅基不易隱藏、稅負不易轉移的特點，主要的功能是彌補所得稅只對收入流量無法對財富存量征稅的缺陷，以實現(xiàn)稅收縮小貧富差距的目的。

經(jīng)濟觀察報