預(yù)測(cè)樓市走向是房地產(chǎn)行業(yè)一大重要“愛好”。近期，不止一位業(yè)內(nèi)人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，預(yù)計(jì)四季度后房企將面臨嚴(yán)峻的銷售壓力。

??中原地產(chǎn)首席分析師張大偉通過對(duì)土地市場(chǎng)的觀察也感受到了房企資金壓力。“土地價(jià)格出現(xiàn)了明顯的高位回落，相比上半年動(dòng)輒50%的持有比例，開發(fā)商持有比例明顯降低，最近北京住宅土地競(jìng)爭(zhēng)激烈度也在降低。除部分優(yōu)質(zhì)地塊外，后續(xù)很難再現(xiàn)2017年上半年前的土地?zé)岫?。?016年9月30日開始，北京嚴(yán)格限制簽約，很多開發(fā)商回款壓力加大，能夠用于土地市場(chǎng)的資金量越來越少，后續(xù)地價(jià)很可能會(huì)開始出現(xiàn)趨勢(shì)性下行。歷史最嚴(yán)格的土地出讓條件下，房企拿地意愿逐漸減弱?！?/span>

??此外，銀監(jiān)會(huì)在國(guó)務(wù)院“嚴(yán)格管控各類資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)”的指示精神下，已經(jīng)部署嚴(yán)查個(gè)人消費(fèi)貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。房企融資難度上升，融資成本提高，中小房企資金壓力愈發(fā)受到行業(yè)關(guān)注。

??土地市場(chǎng)降溫

??土地市場(chǎng)熱度反映了房企的資金狀況。

??11月3日，北京出讓3宗住宅用地，其中平谷地塊流標(biāo)。這是兩年后北京再次出現(xiàn)的流標(biāo)地塊。

??另外兩宗地塊競(jìng)拍也明顯降溫。朝陽(yáng)東壩鄉(xiāng)駒子房村1109-L02地塊R2二類居住用地，建筑面積為194934平方米，容積率2.5，全部用于建設(shè)“共有產(chǎn)權(quán)住房”。按照土地出讓條件，銷售價(jià)格37000元/平方米（含全裝修費(fèi)用），起始價(jià)498000萬元，起始樓面價(jià)25547元/平方米。最終其成交樓面價(jià)為2.55萬元/平方米。海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)亮甲店村HD00-0404-6005、6006地塊R2二類居住用地，建筑面積為186530平方米，其中R2住宅186530平方米，容積率2.2，全部建設(shè)“共有產(chǎn)權(quán)住房”，銷售價(jià)格37800元/平方米（含全裝修費(fèi)用）。起始價(jià)532800萬，起始樓面價(jià)28564元/平方米。最終其成交樓面價(jià)為2.87萬元/平方米。

??張大偉分析道，“從土地屬性看，流標(biāo)地塊位置相對(duì)較遠(yuǎn)，且全部限價(jià)，其中住宅部分只占一定比例，這導(dǎo)致開發(fā)商拿地意愿不足。另兩宗地塊的銷售限價(jià)與地價(jià)差價(jià)在1萬左右，按照精裝修要求看，開發(fā)商依然有一定利潤(rùn)空間，但地價(jià)均遠(yuǎn)低于市場(chǎng)預(yù)期。”

??南京也出現(xiàn)了類似情況。10月31日，南京迎來今年第四季度的第二場(chǎng)土地拍賣會(huì)，共出讓4幅土地，3幅為住宅用地，出讓面積合計(jì)10萬平方米。其中以城中純住宅用地最受關(guān)注，最高限價(jià)樓面價(jià)達(dá)每平方米35982元。最終4幅地塊成交總金額49.7億元，但其中一幅商業(yè)地塊以底價(jià)8.5億元成交，另外3幅宅地均未達(dá)最高限價(jià)，其中2幅宅地較區(qū)域最高價(jià)每平方米下降5000元。

??張大偉認(rèn)為，土地降溫反映的是，在資金收緊背景下，房企持續(xù)一年的拿地大戰(zhàn)中，資金子彈已接近枯竭。

??從銷售端來看，業(yè)內(nèi)人士也注意到市場(chǎng)帶給開發(fā)商回款的壓力。同策研究院總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，雖然今年大多房企已提早完成銷售目標(biāo)，部分房企還在上調(diào)目標(biāo)，上市房企今年可以給資本市場(chǎng)一個(gè)完美的交代。但銷售業(yè)績(jī)自今年下半年以后已經(jīng)開始顯現(xiàn)壓力，尤其十月下旬以后，核心一二線城市銷量并沒有明顯起色，且今年底“翹尾”行情難現(xiàn)，如果這樣的市場(chǎng)趨勢(shì)延續(xù)到2018年，也就意味著2018年房企將面臨“銷售目標(biāo)提高，但銷售壓力加大”的大環(huán)境。

??春節(jié)后或降價(jià)？

??2017年上半年，熱點(diǎn)一二線城市的樓市受限購(gòu)、限貸、限售等調(diào)控政策影響較大，部分房企的銷售也出現(xiàn)了不同程度的波動(dòng)。但大部分房企對(duì)下半年公司的前景并不悲觀，約有近10家房企上調(diào)了全年業(yè)績(jī)目標(biāo)，企業(yè)銷售回款依然良好。從融資環(huán)境來看，國(guó)內(nèi)信貸持續(xù)收緊，房企融資受限，過半企業(yè)持有現(xiàn)金有所減少。上半年，企業(yè)主要轉(zhuǎn)向銀行間市場(chǎng)發(fā)行中票和海外融資發(fā)債，負(fù)債規(guī)模再創(chuàng)新高。

??克而瑞研究統(tǒng)計(jì)顯示，今年上半年末，165家房企持有現(xiàn)金21116億元，較期初微增4.57%，而總有息負(fù)債增加17.27%至51619億元。從償債能力來看，165家房企整體財(cái)務(wù)杠桿增加，債務(wù)結(jié)構(gòu)指標(biāo)下行，但基本維持穩(wěn)健，短期償債壓力不大。上半年末，房企加權(quán)平均凈負(fù)債率上升為88.66%，現(xiàn)金短債比和長(zhǎng)短期債務(wù)比分別下降為1.41和2.45，主要由于短期負(fù)債大幅增加所致。

??該機(jī)構(gòu)指出，一方面，2015年公司債熱潮開始，時(shí)至今日3年內(nèi)的長(zhǎng)債轉(zhuǎn)化為短債，部分房企已然面臨還債高峰期；另一方面部分房企也積極嘗試（超）短期融資券、1年期優(yōu)先票據(jù)等方式補(bǔ)充資金，因而提升了其短期債務(wù)比例。

??需要關(guān)注的是，隨著信貸環(huán)境持續(xù)收緊，未來房企融資成本也將很難實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步壓縮，甚至可能出現(xiàn)反彈。

??一家地產(chǎn)公司融資人士近期多次向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表達(dá)了融資工作艱難。

??張宏偉認(rèn)為，鑒于2016年房企集中加杠桿擴(kuò)張，借貸資金平均周期為2年，2018年房企資金到期集中兌付壓力將加大。預(yù)計(jì)明年初，出于回款目標(biāo)壓力、資金兌付壓力與資本市場(chǎng)“借新還舊”渠道收緊等因素，更多房企會(huì)放棄自己的價(jià)格“底線”，甚至有的企業(yè)會(huì)因?yàn)橘Y金兌付壓力而主動(dòng)降價(jià)。其預(yù)計(jì)，2018年春節(jié)后，通過主動(dòng)“大幅降價(jià)”回款的現(xiàn)象將越來越多。

??某知名地產(chǎn)大佬近期在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)也預(yù)測(cè)，如果調(diào)控持續(xù)收緊不放松，房企將在春節(jié)后將表現(xiàn)出較大資金壓力。屆時(shí)，樓市可能會(huì)出現(xiàn)一波低谷期。

??由于房企2018年銷售目標(biāo)重置，資金兌付壓力也將開始越來越大，張宏偉認(rèn)為，當(dāng)前四季度到明年三季度年仍然是樓市調(diào)整期，并且至今年底到明年上半年，樓市極有可能進(jìn)入深度調(diào)整期。他預(yù)計(jì)，最快接下來這兩個(gè)月，最晚2018年春節(jié)后個(gè)案樓盤主動(dòng)“大幅降價(jià)”開始，樓市普遍性的小幅降價(jià)將開啟，同時(shí)，部分房企資金兌付壓力越來越大，甚至個(gè)別房企比如個(gè)別閩系房企，極有可能出現(xiàn)資金斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，出現(xiàn)被其他房企收購(gòu)股權(quán)的現(xiàn)象。

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