在經(jīng)歷了2016年的“去庫(kù)存”和2017年的“緊調(diào)控”之后，2018年的房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入相對(duì)平靜的發(fā)展期。房地產(chǎn)開發(fā)投資將會(huì)緩慢下行，但不會(huì)有失速之虞。在市場(chǎng)整體下行過(guò)程中，行業(yè)集中度將會(huì)繼續(xù)提升。相應(yīng)的，幾個(gè)背離的指標(biāo)也有望出現(xiàn)彌合態(tài)勢(shì)。

??房地產(chǎn)行業(yè)的韌性對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)在2017年企穩(wěn)回升發(fā)揮了重要作用。這一年房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)GDP的占比已升至6.51%，是有統(tǒng)計(jì)以來(lái)的最高水平。只是，隨著房地產(chǎn)去庫(kù)存告一段落及調(diào)控仍保持高壓之勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也呈現(xiàn)出一些統(tǒng)計(jì)指標(biāo)的背離現(xiàn)象。

??一是銷售弱，但拿地猛。2017年1月至12月商品房銷售面積同比增長(zhǎng)7.7%，相比2016年大幅放緩，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積增速1月至12月同比增長(zhǎng)15.8%，遠(yuǎn)高于2016年。銷售持續(xù)走弱，企業(yè)仍大量拿地，可能源于兩個(gè)原因：企業(yè)有錢拿地及地方政府加大了推地力度。經(jīng)過(guò)兩年火熱的去庫(kù)存，房地產(chǎn)企業(yè)資金狀況顯著改善，排名靠前的大企業(yè)資金更充裕。目前房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源中自籌資金（主要是非標(biāo)融資）同比增速持續(xù)上升，而其他資金增速（主要是跟銷售相關(guān)的定金及按揭貸款）也回升至8.6%。根據(jù)2017年4月住建部和國(guó)土部聯(lián)合發(fā)布的通知，住房供求矛盾突出、房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地特別是普通商品住房用地供應(yīng)規(guī)模。在租購(gòu)并舉思路的主導(dǎo)下，去年下半年用于租賃的地塊也加大了推出力度。

??二是新開工快，但整體施工慢。2017年1月至12月，房屋新開工面積同比增長(zhǎng)7.0%，增速比1月至11月提高0.1個(gè)百分點(diǎn)，與此同時(shí)，1月至12月施工面積同比增長(zhǎng)3.0%，增速僅比1月至11月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。新開工和施工面積增速相比2016年都有所回落，但前者仍遠(yuǎn)高于后者。

??新開工面積同比高增是被動(dòng)跟隨購(gòu)地面積上升的結(jié)果。因?yàn)榉科竽玫睾笠荒陜?nèi)不開工，需繳納最高20%的土地閑置費(fèi)；兩年內(nèi)不開工，政府有權(quán)無(wú)償收回土地使用權(quán)。所以，企業(yè)在拿地之后會(huì)盡快開工。而施工面積由新開工面積和復(fù)工面積共同決定。新開工面積同比加快，整體施工面積增速偏慢，意味著復(fù)工面積同比增速放緩，除了環(huán)保督查限制施工項(xiàng)目進(jìn)展，房企受新盤限價(jià)政策影響而放緩?fù)票P力度和竣工速度也是重要原因。

??三是拿地猛，但開發(fā)增速放緩。2017年1月至12月土地成交價(jià)款13644億元，同比猛增49.4%，是2011年初以來(lái)的最高水平，而同期全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比名義增長(zhǎng)7.0%，增速比1月至11月回落0.5個(gè)百分點(diǎn)，是全年最低水平。

??房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)這些背離現(xiàn)象，與宏觀層面上調(diào)控繼續(xù)深化和微觀層面上產(chǎn)業(yè)集中度提升密不可分。

??從宏觀層面分析，2017年是房地產(chǎn)調(diào)控大年，政策調(diào)控的目標(biāo)在于通過(guò)短期調(diào)控政策常態(tài)化以維持房?jī)r(jià)中期穩(wěn)定，為落實(shí)長(zhǎng)效機(jī)制提供窗口期。與往年相比，2017年調(diào)控體現(xiàn)出三個(gè)特點(diǎn)：熱點(diǎn)城市政策出臺(tái)“高頻次”、調(diào)控城市覆蓋“范圍廣”、政策措施“多維度”。一方面，預(yù)售證監(jiān)管、土地供應(yīng)調(diào)控及限售等政策，在供給端限制增加供應(yīng)。另一方面政府又通過(guò)需求端調(diào)控對(duì)投資需求嚴(yán)加限制，甚至影響了一部分自住需求。由此，房地產(chǎn)銷售增速趨勢(shì)性回落，進(jìn)而影響到企業(yè)的開發(fā)資金來(lái)源和投資增速。

??從微觀層面分析，經(jīng)過(guò)10年的高速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)分化加劇，行業(yè)集中度不斷提升。2016年，前10名和前20名房地產(chǎn)企業(yè)銷售額占比分別為18.81%和25.33%，分別較上年提高1.94和2.52個(gè)百分點(diǎn)；前10名和前20名房地產(chǎn)企業(yè)銷售面積占比分別為12.19%和15.94%，分別較上年提高0.88和1.32個(gè)百分點(diǎn)。2017年1月至9月，房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度繼續(xù)提升，前10名和前20名房地產(chǎn)企業(yè)銷售額占比分別為24.40%和32.50%；前10名和前20名房地產(chǎn)企業(yè)銷售面積占比分別為15.80%和20.30%。房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步呈現(xiàn)巨頭競(jìng)爭(zhēng)之勢(shì)，大房企融資手段和渠道更豐富，博弈的能力更強(qiáng)，應(yīng)對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)的底氣也更足。所以，即使整體銷售增速逐漸走低，他們?nèi)阅鼙３州^強(qiáng)的盈利水平，并有動(dòng)力積極拿地，在全國(guó)布局。

??在加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度的大政下，2018年的調(diào)控政策仍將繼續(xù)延續(xù)，但會(huì)逐漸向供給層面偏移，為長(zhǎng)效機(jī)制落地爭(zhēng)取時(shí)間。預(yù)計(jì)銷售增速將會(huì)繼續(xù)下行，進(jìn)而會(huì)通過(guò)“銷售—資金來(lái)源—房?jī)r(jià)—新開工—投資”的渠道向投資端傳導(dǎo)，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速由此將逐漸放緩。

??不過(guò)，隨著產(chǎn)業(yè)集中度提升，市場(chǎng)波動(dòng)性也會(huì)隨之減弱。而且，基于以下三個(gè)因素，預(yù)計(jì)2018年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速也會(huì)有所限制：首先，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制落地將邁出實(shí)質(zhì)性步伐，多元化住房供應(yīng)體系正在形成，多個(gè)省市確定要加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，多地開展集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，租賃住房建設(shè)和土地供應(yīng)將增加；其次，經(jīng)過(guò)前期大力度去庫(kù)存，待售面積已降至近3年來(lái)的最低水平，這意味著新房?jī)r(jià)格下跌空間有限，有望對(duì)投資端產(chǎn)生帶動(dòng)作用；最后，最新調(diào)控政策將土地供應(yīng)跟房地產(chǎn)銷售掛鉤，加大了土地供給的彈性，而且2018年有580萬(wàn)套棚改計(jì)劃，雖然低于2017年的609萬(wàn)套，但高于市場(chǎng)預(yù)期的500萬(wàn)套。

??總體來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了2016年的“去庫(kù)存”和2017年的“緊調(diào)控”之后，2018年將進(jìn)入相對(duì)平靜的發(fā)展期。調(diào)控政策加碼的空間有限，而且會(huì)逐漸向供給端偏移；房地產(chǎn)開發(fā)投資將會(huì)緩慢下行，但不會(huì)有失速之虞。在市場(chǎng)整體下行過(guò)程中，行業(yè)集中度將會(huì)繼續(xù)提升。相應(yīng)的，幾個(gè)背離的指標(biāo)也有望出現(xiàn)彌合態(tài)勢(shì)。

上海證券報(bào)