3月份以來，房地產(chǎn)市場迎來新一輪調(diào)控?zé)岢?。?jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者不完全統(tǒng)計，今年全國“兩會”之后，已有10多個城市出臺了新一輪的樓市調(diào)控新政，內(nèi)容涉及限購、鼓勵和保障公積金貸款、搖號購房、扶持剛需買房等。

??業(yè)內(nèi)人士指出，在“分類調(diào)控、因城施策”這一基調(diào)的指引下，出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策的城市范圍不斷擴大，調(diào)控力度不斷加強。在加強各城市分類調(diào)控的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)市場的長效發(fā)展機制開始發(fā)力，顯著表現(xiàn)如住房租賃市場建設(shè)提速，中央及各地政府正在通過政策引導(dǎo)加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度，這些都有助于實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

??新一輪調(diào)控更加精準

??2018年政府工作報告指出，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實地方主體責(zé)任，繼續(xù)實行差別化調(diào)控，建立健全長效機制，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”這為這一年的房地產(chǎn)市場定下基調(diào)。

??進入3月，昆明首先出臺樓市調(diào)控政策，安徽省阜南縣緊隨其后。隨后，包括杭州、南京、廣州、成都等城市紛紛開啟調(diào)控模式，長沙、大連、深圳、海南等多地提出差別化購房措施。此外，山東、江西等地也于今年首次提出，房價上漲壓力大的縣市限制住房轉(zhuǎn)讓，并適時采取認房認貸、限貸、限購等措施。

??58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，全國“兩會”過后，出臺政策的城市大都集中在一二線，這類城市的短期調(diào)控在不斷趨緊，大連加入限購、杭州加入買房搖號大軍等都是調(diào)控加碼的直接體現(xiàn)。

??“3月密集出臺新政其實并不意外。”張波認為，2018年一二線熱點城市房價上升的動力明顯偏弱，三四線城市甚至縣城在“去庫存”的推動下可能持續(xù)小幅上行態(tài)勢。而全國兩會期間已經(jīng)明確了短期調(diào)控不放松、長效機制深化落實的方向。所以一些房價上漲過快地區(qū)出臺新政直指市場穩(wěn)定，并且政策也更加結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況，向剛需和無房家庭提供更多傾斜，這符合房地產(chǎn)市場調(diào)控的方向，又保證了房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

??長效機制進一步落地

??值得一提的是，近日中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會議、住建部新聞發(fā)布會以及近期熱點樓市調(diào)控動向也釋放了另一個信號：長效機制從頂層設(shè)計開始“落地”。實際上，中央已作出了“深入研究短期和長期相結(jié)合的長效機制和基礎(chǔ)性制度安排”的指示，這不僅是關(guān)注的重點，也是未來政策聚焦之處。

??易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱則表示，通過對各房地產(chǎn)政策系統(tǒng)分類研究，幾個關(guān)鍵的字眼集中在“限購”“戶籍”“貸款”“穩(wěn)定”“調(diào)控”“共有產(chǎn)權(quán)”“租購并舉”“租售同權(quán)”“房地產(chǎn)稅”等。具體來看，調(diào)控政策共性集中在土地、租賃、稅收、保障、金融等5個方面。

??克而瑞研究指出，長效機制的目的是既要保障房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康運行，又要保障居民住有所居。長效機制應(yīng)當(dāng)長期發(fā)揮作用，從而規(guī)避房地產(chǎn)市場短期內(nèi)大起大落。

??2018年，房地產(chǎn)長效機制將由理論層面進入實踐層面。長效機制的出臺將逐漸紓解經(jīng)濟增長與房地產(chǎn)行業(yè)之間的矛盾，抑制房地產(chǎn)泡沫，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場長期達到“持續(xù)、平穩(wěn)、健康”的目標，實現(xiàn)住有所居。

??克而瑞認為，未來3～5年，長租公寓的興起、集體土地的入市以及去年大熱的共有產(chǎn)權(quán)住宅政策，勢必會對市場供需、房價產(chǎn)生持續(xù)深遠的影響。

??差別化調(diào)控將常態(tài)化

??2018年房地產(chǎn)長效機制由理論層面進入實踐層面。而這一階段，隨著城鎮(zhèn)化紅利的逐步消退，與之緊密相關(guān)的房地產(chǎn)行業(yè)在市場規(guī)律的作用下也漸漸邁入“白銀時代”。

??張波告訴記者，“房住不炒”的大背景下，房地產(chǎn)市場今年整體維持平穩(wěn)將是大概率事件，但不同城市之間的差異化會愈加明顯，一線和部分二線城市的調(diào)控從嚴且不會放松，而二三線城市中又會是差別化調(diào)控集中的城市，城市內(nèi)限購區(qū)域的調(diào)整、剛需人群的保障、交易的規(guī)范化等都是重點調(diào)控的方向。

??新城控股高級副總裁歐陽捷告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，可以預(yù)見，北京共有產(chǎn)權(quán)住房會降低普通商品住房成交額，市場增長機會有限；上海增加自持租賃住宅，減少可售住宅用地供應(yīng)，未來京滬樓市都不太可能再現(xiàn)樓市火爆情況。

??一二線城市同樣也是分化的，比如進軍成都、重慶、武漢的房企都獲得了巨量的市場增長機會，但固守在京滬深與廈門、天津、南京、石家莊這樣的城市恐怕就難以獲得業(yè)績的增長。具體到城市，市場研判往往聚焦城市空間、市場規(guī)模、競品數(shù)量，但其實應(yīng)當(dāng)更多關(guān)注的是，房企在城市中的市場份額，以及怎樣的產(chǎn)品競爭力才能獲得更大的市場份額。

??2018年政府工作報告中指出“繼續(xù)實行差別化調(diào)控”，那么具體落實到城市，會以什么為標準來實行調(diào)控政策呢？

??張波告訴記者，差別化調(diào)控的難點就在于如何找到城市間的差別點，并結(jié)合人群居住的實際情況進行精準調(diào)控。以成都為例，既要保證樓市整體平穩(wěn)，又必須照顧到剛需等合理的購房需求，那么落實限購政策的基礎(chǔ)上，對于剛需人群在搖號買房上給予傾向性照顧就是差別化調(diào)控的直接體現(xiàn)。因此，差別化調(diào)控的目的都是統(tǒng)一的，但實際操作手段或有一定差異，并沒有嚴格標準界定。樓市調(diào)控的后半場，差別化調(diào)控將成為一種常態(tài)。

??而伴隨著調(diào)控的深入，問題也接踵而至。歐陽捷表示，一些二線城市一二手價格倒掛幅度過大，已造成市場價格信號紊亂，引發(fā)市場哄搶，而二線城市主要是供不應(yīng)求，所以才會出臺搖號政策。

??歐陽捷告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，這產(chǎn)生的直接后果是房價倒掛，有資格的改善型購房者變身投機投資客，利用限價監(jiān)管套利，助長了投機風(fēng)氣。他建議，未來應(yīng)當(dāng)適當(dāng)提高部分新房特別是高端住宅的限制銷售價格，讓一二手房價回歸相對合理區(qū)間，減少投資投機的監(jiān)管套利。

??三四線的掘金機會

??一二線城市住宅用地供應(yīng)逐年下降的趨勢不會改變，歐陽捷表示，未來無地可建、無房可售將成為熱點城市新常態(tài)。因此，剩下的三四線城市就成了房企增長的最強“引擎”。

??今年全國整體樓市下調(diào)，需要三四線城市交易量的拉動。對于房企來說，除了強調(diào)控的一二線城市，三四線城市還是相對穩(wěn)定，市場供大于求或者供求關(guān)系基本均衡。在行業(yè)集中度越來越高、大房企越跑越快的大背景下，與其固守業(yè)績很難增長的城市，不如把有限的資金投入發(fā)展更快的城市。

??同時，對于房企來說，如果規(guī)模上不去，排名會往下掉。在三四線城市，房企可以通過高周轉(zhuǎn)、快銷售，獲得更高利潤率。而一二線城市往往占用大量資金，使得周轉(zhuǎn)率下降，現(xiàn)金回流速度慢，利潤空間被壓縮，既不可能實現(xiàn)業(yè)績增長，也很難獲得利潤的增長。強調(diào)高周轉(zhuǎn)和沖規(guī)模房企必須下沉到三四線城市，因為棚改可能帶來機會。

??因此，企業(yè)要在規(guī)模和利潤之間尋找平衡點。10億規(guī)模的企業(yè)，哪怕做到20%的利潤，也只有2億元；但如果是100億規(guī)模的企業(yè)，哪怕利潤率只有10%，也能有10億的利潤。因此，有規(guī)模才有利潤。而堅守一二線，既不能業(yè)績增長，又不能保證排名，下沉三四線是唯一路徑。

??歐陽捷對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，過去房企更多關(guān)注微觀市場，比如當(dāng)?shù)乜蛻?、環(huán)境、競品、管制等，視野未免局促。當(dāng)前，市場面臨的形勢更加曲折復(fù)雜，宏觀研究變得更加重要，更要前瞻預(yù)判和戰(zhàn)略應(yīng)對。而去三四線城市，必須要理解市場，對當(dāng)?shù)卣咭屑氀芯俊?/span>

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