8月7日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在遼寧沈陽(yáng)召開(kāi)部分城市房地產(chǎn)工作座談會(huì)，對(duì)參會(huì)各城市未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控工作提出了進(jìn)一步要求。

??住建部此時(shí)召開(kāi)座談會(huì)，普遍被視為對(duì)近期召開(kāi)中共中央政治局會(huì)議要求的進(jìn)一步落實(shí)。

??三“穩(wěn)”明確未來(lái)調(diào)控目標(biāo)

??此前于7月31日召開(kāi)的中共中央政治局會(huì)議提出，要下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題，堅(jiān)持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場(chǎng)秩序，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲。加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。

??各地該如何切實(shí)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作？8月7日的座談會(huì)上，住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人指出，因地制宜，精準(zhǔn)施策、綜合施策，把地方政府穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的主體責(zé)任落到實(shí)處，確保市場(chǎng)穩(wěn)定。

??在58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波看來(lái)，三個(gè)“穩(wěn)”字明確了未來(lái)具體調(diào)控的重點(diǎn)，這意味著不但要控制房?jī)r(jià)，還會(huì)對(duì)地價(jià)有穩(wěn)定要求，而在國(guó)內(nèi)外環(huán)境不確定性因素不斷增多的背景下，穩(wěn)預(yù)期也尤為重要。

??業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，三“穩(wěn)”目標(biāo)首次提出后，地方將會(huì)加大調(diào)控力度，未來(lái)地方調(diào)控政策會(huì)增加，一些房?jī)r(jià)上漲壓力比較大的城市或?qū)⑾拶?gòu)的區(qū)域擴(kuò)容。

??事實(shí)上，近日出臺(tái)調(diào)控政策的沈陽(yáng)就是一個(gè)案例。6月，沈陽(yáng)新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲1.4%，同比上漲9.8%，二手房環(huán)比上漲1.4%，同比上漲5.7%。8月6號(hào)，沈陽(yáng)出臺(tái)樓市調(diào)控新政，將限購(gòu)范圍從部分區(qū)域擴(kuò)大到全市范圍。

??張波認(rèn)為，住建部再次強(qiáng)調(diào)落實(shí)地方主體責(zé)任，地方政府為了控制房?jī)r(jià)可能會(huì)采用三種手段：一是，執(zhí)行更為嚴(yán)厲的限價(jià)政策；二是，政策升級(jí)打“補(bǔ)丁”，深圳調(diào)控政策從四限升級(jí)到八限就是一個(gè)典型；三是，設(shè)定房?jī)r(jià)的“漲停板”，尤其打補(bǔ)丁等方式控制效果不明顯時(shí)候。

??強(qiáng)化問(wèn)責(zé)

??住建部表示，各地要加快制定實(shí)施住房發(fā)展規(guī)劃，抓緊調(diào)整住房和用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，完善和落實(shí)差別化住房信貸、稅收政策，支持合理住房消費(fèi)，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房，加強(qiáng)輿論引導(dǎo)和預(yù)期管理，持續(xù)開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象治理專項(xiàng)行動(dòng)，嚴(yán)厲打擊違法違規(guī)開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)，維護(hù)人民群眾合法權(quán)益。

??據(jù)了解，今年5月份，住建部就曾下發(fā)通知要求地方抓緊調(diào)整住房和用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，有針對(duì)性地增加住房和用地有效供給，切實(shí)提高中低價(jià)位、中小套型普通商品住房的供應(yīng)比例，建立房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，防止地價(jià)推漲房?jī)r(jià)；提高住房用地比例，熱點(diǎn)城市住房用地占城市建設(shè)用地的比例建議按不低于25%安排，大幅增加租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房用地供應(yīng)，在新增住房用地供應(yīng)中的比例達(dá)到50%以上。

??在本次座談會(huì)上，住建部要求，各地切實(shí)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作，系統(tǒng)分析當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)存在的突出問(wèn)題和主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。同時(shí)，住建部還將建立房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)體系，完善對(duì)地方房地產(chǎn)調(diào)控工作的評(píng)價(jià)考核機(jī)制。要嚴(yán)格督查，對(duì)工作不力、市場(chǎng)波動(dòng)大、未能實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)的地方堅(jiān)決問(wèn)責(zé)。

??貝殼研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，這意味著調(diào)控短期內(nèi)不會(huì)放松，為了遏制房?jī)r(jià)上漲，限購(gòu)限價(jià)等行政措施短期內(nèi)退出的可能性不大。

??據(jù)悉，濟(jì)南、武漢、成都、鄭州等城市政府及所在省（自治區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳負(fù)責(zé)同志參加了此次會(huì)議。另外從一些公開(kāi)信息來(lái)看，近期無(wú)論是一二線城市還是三四線城市，都在不同程度地收緊樓市調(diào)控。

??據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：7月單月合計(jì)超過(guò)60個(gè)城市發(fā)布了超過(guò)70次各類型房地產(chǎn)調(diào)控政策。而整個(gè)上半年樓市調(diào)控高達(dá)192次，累計(jì)疊加7月調(diào)控次數(shù)。今年前7個(gè)月房地產(chǎn)主要城市調(diào)控次數(shù)高達(dá)260次，刷新了歷史紀(jì)錄。

??從城市分布看，相比之前集中在二三線城市，7月單月房地產(chǎn)調(diào)控從中央到地方，從一二線城市到三四線城市均有大量分布。

??在業(yè)內(nèi)看來(lái)，這也代表了又一輪樓市調(diào)控升級(jí)的開(kāi)始。在中央和部委層面多次喊話的背景下，不論是一二線城市還是三四線城市，下半年繼續(xù)收緊樓市調(diào)控的幾率均在加大。

??支持合理住房消費(fèi)

??而除了強(qiáng)調(diào)對(duì)地方政府的問(wèn)責(zé)，此次座談會(huì)在支持合理住房消費(fèi)、加強(qiáng)預(yù)期管理和整治市場(chǎng)秩序等方面，也提出了具體需求。

??其中，如何在調(diào)控大趨勢(shì)不變的情況下，如何支持合理住房消費(fèi)，也成為各地政策聚焦點(diǎn)之一。

??從近期各地的政策落地情況來(lái)看，信貸、公積金等政策成為一大抓手。

??7月23日，人民銀行營(yíng)業(yè)管理部聯(lián)合四部門發(fā)文，提出“適用首套房貸政策的共有產(chǎn)權(quán)住房貸款最低首付比例按照政策性住房執(zhí)行，不低于30%?！睂?duì)于以無(wú)房群體為主的共有產(chǎn)權(quán)房購(gòu)房者提供信貸支持。

??7月2日，內(nèi)蒙古明確住房公積金優(yōu)先支持租房需求，重點(diǎn)職工在繳存地或戶籍地購(gòu)買首套普通住房或改善型住房需求。同樣在7月，杭州、哈爾濱、廣州等城市，也均提出了住房公積金重點(diǎn)支持剛需、改善性購(gòu)房需求，嚴(yán)查違規(guī)提取公積金行為，以保證公積金有效使用效率。

??什么是合理住房消費(fèi)呢？易居研究院分析員詹毅凡認(rèn)為，支持合理的住房消費(fèi)，關(guān)鍵是支持合理的住房需求。而合理的住房需求，應(yīng)滿足自住屬性。對(duì)于首套剛需人群來(lái)說(shuō)，此類人群需求明確，理應(yīng)得到保護(hù)；對(duì)于改善型人群來(lái)說(shuō)，在滿足住房持有時(shí)間及數(shù)量的情況下，其消費(fèi)行為也屬于合理消費(fèi)的范圍。

??住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌則進(jìn)一步指出，無(wú)論是剛性需求還是改善性需求，住房消費(fèi)的支出占家庭支出的比重不能過(guò)高，“我個(gè)人意見(jiàn)是不能超過(guò)50%，超過(guò)了50%就屬于過(guò)度消費(fèi)，對(duì)于其他方面的消費(fèi)就會(huì)不利。”

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