目前來(lái)看，一系列政策“組合拳”的陸續(xù)出臺(tái)，使得購(gòu)房者的成本降低，改善型需求得到大力支持。

    外界認(rèn)為，央行降準(zhǔn)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)是利好，同時(shí)，對(duì)于穩(wěn)定樓市也將起到一定作用。

    4月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了3月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況，數(shù)據(jù)顯示，與去年同月相比，70個(gè)大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)價(jià)格全部下降。4月19日，央行決定再次降準(zhǔn)，對(duì)于穩(wěn)定樓市將起到一定作用。

    房地產(chǎn)市場(chǎng)或有復(fù)蘇跡象

    從數(shù)據(jù)直觀來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎還尚未趟過(guò)這灘前景并不怎么“美好”的水流。上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，房?jī)r(jià)同比全部下跌，從統(tǒng)計(jì)學(xué)意義上講的確不是很好。但我們也應(yīng)當(dāng)看到，考慮到物價(jià)、房產(chǎn)地段稀缺性等因素，買(mǎi)房在近幾年都是一個(gè)早購(gòu)置早獲益的時(shí)代。尤其是房地產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)屬性決定了很多房源一旦被購(gòu)置，就不可能有第二次認(rèn)購(gòu)的可能。對(duì)于剛需群體來(lái)說(shuō)，不應(yīng)該簡(jiǎn)單地從房?jī)r(jià)漲跌來(lái)判斷置業(yè)行為是否正確，否則這樣的置業(yè)策略帶有投機(jī)色彩。

    盡管如此，目前各地庫(kù)存依舊較高也成為業(yè)內(nèi)人士對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)擔(dān)憂(yōu)的重要因素。僅從去年看，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，全國(guó)在建、竣工和新開(kāi)工的商品房合計(jì)有101.2億平方米，其中商品住宅72.1億平方米；而商品房銷(xiāo)售面積為12.1億平方米，其中住宅銷(xiāo)售10.5億平方米。所以，今后一段時(shí)間內(nèi)，消化庫(kù)存依舊是樓市主旋律。

    嚴(yán)躍進(jìn)指出，從市場(chǎng)成交量看，3月份樓市開(kāi)始復(fù)蘇；從價(jià)格走勢(shì)看，當(dāng)下房企的定價(jià)策略主要是隨行入市，部分則開(kāi)始醞釀漲價(jià)。尤其是部分城市高端物業(yè)，在目前政策環(huán)境下會(huì)加大優(yōu)惠力度，從而實(shí)現(xiàn)尾盤(pán)清盤(pán)的目的。

    土地出讓金下降且明顯分化

    房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)低迷直接導(dǎo)致兩方面的影響，一方面是產(chǎn)業(yè)鏈上下游的效應(yīng)，加劇了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的下行壓力；另一方面，作為過(guò)去地方政府財(cái)政的主要來(lái)源，土地出讓金的下降加大了地方政府債務(wù)壓力。

    數(shù)據(jù)顯示，今年一季度以來(lái)，北上廣深四個(gè)一線(xiàn)城市成交土地共117塊，土地成交總建筑面積為1132萬(wàn)平方米，兩者均為近三年的最低點(diǎn)。其中，四個(gè)城市一季度土地出讓金935億元，較去年同期下滑47%。土地出讓金的下滑不僅存在于一線(xiàn)城市，中指院數(shù)據(jù)顯示，今年1月至3月份，中國(guó)300個(gè)城市土地出讓金總額為4068億元，同比減少43%。期間，全國(guó)受監(jiān)測(cè)的40個(gè)大中城市中，超過(guò)30個(gè)城市均不同程度下滑。土地出讓金同比下滑幅度最大的10個(gè)城市，降幅均超過(guò)75%。

    值得注意的是，一線(xiàn)城市前3個(gè)月的土地市場(chǎng)分化明顯――京滬兩地土地市場(chǎng)在1月及3月趨于活躍，一季度出讓金均在300億元以上，而廣深則各有兩個(gè)月宅地零成交。而二三線(xiàn)城市各項(xiàng)指標(biāo)也以同比下降為主，出讓金平均減少四成左右，降幅較一線(xiàn)城市略小。

    不過(guò)，去年以來(lái)，中央對(duì)地方政府債務(wù)的態(tài)度已經(jīng)非常明確，即逐步減少對(duì)土地出讓金的依賴(lài)，并建議推廣PPP等高效、合作的模式，希望可以“生財(cái)有道、財(cái)有所依”?；谶@樣的情況，未來(lái)地方政府對(duì)土地出讓金的依賴(lài)程度將會(huì)減弱。

   “降準(zhǔn)”利好實(shí)體經(jīng)濟(jì)和樓市

    在房地產(chǎn)整體不景氣的背景下，相關(guān)政策在一定程度上起到了效果。易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)結(jié)果顯示，3月30日新政出臺(tái)的次日，受監(jiān)測(cè)的30個(gè)城市中，有28個(gè)城市的成交量出現(xiàn)了環(huán)比增長(zhǎng)。目前來(lái)看，一系列樓市政策“組合拳”的出臺(tái)，使得購(gòu)房者的成本降低，改善型需求得到大力支持。不過(guò)，新政徹底落實(shí)依舊需要一段時(shí)間，而且銀行也必定會(huì)在實(shí)際操作中根據(jù)不同區(qū)域、不同客戶(hù)情況來(lái)調(diào)整首付比例及利率，以控制風(fēng)險(xiǎn)。

    另外，從不同地區(qū)的情況來(lái)看，自3月30日政策“組合拳”陸續(xù)出臺(tái)后，各地房交會(huì)大熱；清明小長(zhǎng)假期間，北京成交量也略有上漲。值得關(guān)注的是，即便如此，觀望人群依舊占多數(shù)。嚴(yán)躍進(jìn)表示，近期股市上漲無(wú)疑對(duì)沖了樓市政策的部分利好效應(yīng)，部分購(gòu)房資金流入到股市中。同時(shí)，宏觀經(jīng)濟(jì)疲軟，使得樓市政策效應(yīng)也難以較好地顯現(xiàn)。

    不過(guò)，政策還是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)健發(fā)展相當(dāng)關(guān)注。4月19日，人民銀行決定再次降準(zhǔn)。外界認(rèn)為，雖然降準(zhǔn)不是針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的“放水”，但對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)是利好，當(dāng)然也包括樓市。

    談到未來(lái)房地產(chǎn)的走勢(shì)，嚴(yán)躍進(jìn)表示，隨著3月份市場(chǎng)成交量的持續(xù)上升，房?jī)r(jià)環(huán)比跌幅持續(xù)收窄，預(yù)計(jì)第二季度市場(chǎng)成交量將繼續(xù)上升，市場(chǎng)預(yù)期也會(huì)因此改變，帶來(lái)房?jī)r(jià)止跌反彈的形成。

    如何在穩(wěn)定樓市的同時(shí)擺脫過(guò)去由于房?jī)r(jià)過(guò)快上漲形成泡沫以及地方政府對(duì)土地出讓金的過(guò)度依賴(lài)，成為政策調(diào)控的著力點(diǎn)與難點(diǎn)。防止經(jīng)濟(jì)大起大落，不失速也不盲目亢奮，才是宏觀經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下的政策應(yīng)有之道。

金融時(shí)報(bào)