2月20日，國務(wù)院常務(wù)會議公布房地產(chǎn)調(diào)控新政五大措施（即“國五條”），2月26日，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)調(diào)控工作的通知》即“國五條”細(xì)則公布。此次調(diào)控延續(xù)了中央房地產(chǎn)政策的一貫思路，是對前幾輪調(diào)控政策的重申與強(qiáng)化，再次向市場傳遞了中央對房地產(chǎn)市場毫不動搖的調(diào)控決心。此次調(diào)控短期內(nèi)將對市場產(chǎn)生較大影響，房地產(chǎn)市場整體活躍度將持續(xù)下降，房價反彈勢頭短期內(nèi)將得到遏制。中長期來看，房地產(chǎn)市場的區(qū)域性分化特征將更加明顯。一線城市的住房供需矛盾突出，中長期仍具備較強(qiáng)的房價上漲壓力，部分中西部省份的去庫存壓力仍然較大。

　　面對2012年下半年以來全國樓市量價齊漲、地價不斷攀升的形勢，2月20日，國務(wù)院常務(wù)會議公布完善穩(wěn)定房價工作責(zé)任制、堅決抑制投機(jī)投資性購房、增加普通商品房及用地供應(yīng)、加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)、加強(qiáng)市場監(jiān)管等房地產(chǎn)調(diào)控新政五大措施（即“國五條”）。2月26日，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)調(diào)控工作的通知》即“國五條”細(xì)則公布。此次調(diào)控延續(xù)了中央房地產(chǎn)政策的一貫思路，是對本屆政府前幾輪調(diào)控政策的重申與強(qiáng)化，再次向市場傳遞了中央對房地產(chǎn)市場毫不動搖的調(diào)控決心。

　　對房地產(chǎn)調(diào)控“國五條”及其實施細(xì)則的解讀

　　首先，調(diào)控政策更加從嚴(yán)從緊。從調(diào)控的內(nèi)容來看，此次調(diào)控主要是沿用了2010年以來的調(diào)控手段，如堅持執(zhí)行限購、限貸等調(diào)控政策，堅決打擊投資投機(jī)性購房，對房價控制不力的地方政府問責(zé)等。但部分條款更加嚴(yán)厲。

　　一是對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征。這意味著二手房交易的個稅征收，由交易總額的1%，調(diào)整為按差額的20%征收。20%的個稅征收比例大大降低了房地產(chǎn)市場的投資品屬性，會讓一大批投機(jī)性購房者望而卻步。

　　二是限購在程度和范圍上都進(jìn)一步升級。如要求已實施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會城市按統(tǒng)一要求完善限購措施，限購區(qū)域應(yīng)覆蓋城市全部行政區(qū)域；限購住房類型應(yīng)包括所有新建商品住房和二手住房；制定本地區(qū)年底新建商品住房（不含保障房）價格控制目標(biāo)，并于一季度向社會公布；對所轄房價上漲過快的地區(qū)也及時采取措施等等。這意味著不僅那些目前雖實施限購，但標(biāo)準(zhǔn)較低的城市不得不提高和強(qiáng)化各類限購標(biāo)準(zhǔn)，而且今后還會有更多房價上漲較快的地區(qū)加入限購隊伍。限購要覆蓋城市的全部行政區(qū)域是較為嚴(yán)厲的條款。

　　此前，一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市限購，但其周邊區(qū)域卻不限購，這導(dǎo)致那些投資投機(jī)的購房仍然有空間，也導(dǎo)致了這些不限購區(qū)域的房價出現(xiàn)快速上漲。而此次新一輪調(diào)控中，明確了限購的城市要覆蓋城市的全部行政區(qū)域。

　　三是繼續(xù)嚴(yán)格實行差別化住房信貸政策。對房價上漲過快的城市，人民銀行當(dāng)?shù)胤种C(jī)構(gòu)可根據(jù)城市人民政府新建商品住房價格控制目標(biāo)和政策要求，進(jìn)一步提高第二套房貸的首付款比例和貸款利率。自2月以來，雖然大部分銀行依然執(zhí)行原有房貸政策，但已經(jīng)有銀行開始取消房貸優(yōu)惠利率甚至?xí)和７抠J。

　　從3月1日起，華夏銀行的首套房貸優(yōu)惠利率將取消。而平安銀行總行則將房貸業(yè)務(wù)審批權(quán)全部上收到總行。同時，東莞（樓盤）、昆山（樓盤）、金華（樓盤）等二、三線城市也開始收緊住房公積金貸款政策，包括降低貸款最高限額、提高貸款首付比例、上調(diào)繳存年限限制等。新政的出臺意味著未來商業(yè)銀行房貸政策將會繼續(xù)收緊。

　　四是要求擴(kuò)大個人住房房產(chǎn)稅試點范圍。辦法提出要加快推進(jìn)個人住房房產(chǎn)稅改革試點工作，這與之前僅強(qiáng)調(diào)要“積極研究”或“適時擴(kuò)大房產(chǎn)稅”相比無疑更進(jìn)了一步。這凸顯了中央繼續(xù)推進(jìn)房產(chǎn)稅改革的決心，也消除了前期市場認(rèn)為房產(chǎn)稅推行由于受利益集團(tuán)阻撓已經(jīng)擱淺的傳言。也意味著繼兩年前上海（樓盤）、重慶（樓盤）開展房產(chǎn)稅試點后，不久還將有更多的城市加入到房產(chǎn)稅的試點范圍之內(nèi)，這些地區(qū)很可能包括去年以來傳聞納入試點的湖南、湖北、廣東等地的多個城市。

　　五是要求大力推進(jìn)城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)。到“十二五”期末，所有地級以上城市原則上要實現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)，從而為逐漸將房產(chǎn)稅推廣至全國更廣大地區(qū)創(chuàng)造技術(shù)條件。

　　其次，在調(diào)控升級的同時，本次調(diào)控政策也體現(xiàn)出差別化原則。

　　一是當(dāng)前房地產(chǎn)市場中一線城市房價上漲壓力和許多二、三線城市的住房庫存消化壓力并存，本次調(diào)控關(guān)注到房地產(chǎn)市場的區(qū)域性變化特征，并進(jìn)行了區(qū)別對待。對行政區(qū)域內(nèi)住房供不應(yīng)求、房價上漲過快的熱點城市，指導(dǎo)其增加住房及住房用地的有效供應(yīng)，制定并公布年度新建商品住房價格控制目標(biāo)；對存在住房供過于求等情況的城市，也指導(dǎo)其采取有效措施保持市場穩(wěn)定。

　　二是在抑制投資投機(jī)性需求的同時，繼續(xù)支持剛需和保障房建設(shè)。如強(qiáng)調(diào)土地供應(yīng)總量不得低于過去五年平均實際供應(yīng)量；全面落實2013年保障性安居工程基本建設(shè)470萬套、新開工630萬套的任務(wù)，2013年底前，地級以上城市要把符合條件的外來務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶?；金融機(jī)構(gòu)應(yīng)支持以中小戶型為主（達(dá)到項目開發(fā)建設(shè)總套數(shù)70%以上）的普通商品房項目的貸款需求，加快中小套型普通商品住房項目的供地、建設(shè)和上市進(jìn)度等。

　　房地產(chǎn)調(diào)控“國五條”及其實施細(xì)則的效果評估

　　此次調(diào)控措辭嚴(yán)厲、新意頗多，標(biāo)志著房地產(chǎn)調(diào)控政策有所升級，短期內(nèi)將對市場產(chǎn)生較大影響，使房價反彈勢頭短期內(nèi)得到遏制。特別是個稅按照差額20%收取，對二手房市場尤其是一線城市過熱的二手房市場將產(chǎn)生較大的沖擊。房地產(chǎn)市場整體的活躍度將持續(xù)下降，住宅成交量將降溫，房價漲幅也將有所回落，二手房降溫幅度超過一手房。

　　由于土地市場狀況和住房金融政策是影響未來房地產(chǎn)市場運行的重要因素。其中集體土地征收制度改革、房產(chǎn)稅試點擴(kuò)容這兩項新的改革措施會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。而且各地政府很可能將在“兩會”后繼續(xù)出臺強(qiáng)化地產(chǎn)調(diào)控的措施，所以調(diào)控效果尚有待繼續(xù)觀察。

　　由于房地產(chǎn)調(diào)控需多方面改革配套推進(jìn)，有利于房地產(chǎn)市場穩(wěn)定運行的長期機(jī)制仍沒有建立。

　　首先，在現(xiàn)行的財稅體制下，地方政府還沒有真正購建起地方稅收體系，在推動城鎮(zhèn)化進(jìn)程的大背景下，各類投資來源很大程度上仍依賴于土地出讓金，通過各地土地儲備中心運作的土地抵押貸款，仍然是地方政府融資的最重要渠道之一。

　　而今年將正式出臺的《集體土地征收和補(bǔ)償條例》以及《土地管理法》（修正案），會使土地收益進(jìn)一步向征地農(nóng)民傾斜，政府的征地成本會大大提高。因此，地方政府有很強(qiáng)動力通過控制供地數(shù)量、維持較高地價來避免出讓凈收益下降，這就不可避免地影響到房價水平的提高。

　　其次，雖然辦法強(qiáng)化了地方政府對于房價穩(wěn)定的問責(zé)機(jī)制，但是在當(dāng)前的諸多體制問題沒有解決之前，這樣的問責(zé)效果實際上很有限。例如，當(dāng)前中央對于地方政府考核機(jī)制仍主要以GDP 為主，這就使得地方仍希望通過推動當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的繁榮來促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展。最后，在部分一線城市供需關(guān)系沒有發(fā)生逆轉(zhuǎn)的情況下，二手房稅費可能全部轉(zhuǎn)嫁給買方，增加購房者負(fù)擔(dān)。

　　所以中長期來看，房地產(chǎn)市場的區(qū)域性分化特征將更加明顯。一線城市是快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程中住房需求釋放最集中的區(qū)域，現(xiàn)階段北京（樓盤）、上海、廣州（樓盤）、深圳（樓盤）等一線城市的住房供需矛盾突出，中長期仍具備較強(qiáng)的房價上漲壓力。

　　目前部分二、三線城市已出現(xiàn)住房庫存大量積壓的現(xiàn)象，再考慮“國五條”可能將限購限貸政策向二、三線城市傳導(dǎo)，在過去支撐這些二、三線城市房地產(chǎn)市場發(fā)展的投機(jī)投資性需求得到有效抑制的情況下，就會強(qiáng)化目前供過于求的狀況，部分中西部省份的去庫存壓力仍然較大。

上海證券報