專家建議，有關(guān)部門有必要在供給方面大做文章，且刻不容緩。政府要改變?cè)谕恋毓?yīng)方面投入遠(yuǎn)不及抑制需求方面投入的現(xiàn)狀，確保樓市調(diào)控“兩手都要硬”。政府不能在推高房?jī)r(jià)的過(guò)程中扮演推手角色。

日前，北京市首個(gè)二手房繳納賣房獲利差額部分20％個(gè)稅案例出現(xiàn)，如事前市場(chǎng)預(yù)期，20％個(gè)稅最終的確轉(zhuǎn)嫁給買房者。值此新“國(guó)五條”推行近兩個(gè)月，地方版細(xì)則先后落地之際，備受關(guān)注的20％個(gè)稅征收也終以“不出各方所料”的軌跡這般不溫不火地正式邁入房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。

另?yè)?jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局4月18日公布今年3月70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，與2月相比，在70個(gè)大中城市中，二手住宅價(jià)格下降的城市有3個(gè)，持平的城市有1個(gè)，上漲的城市有66個(gè)；新建商品住宅價(jià)格下降的城市有1個(gè)，持平的城市有1個(gè)，上漲的城市有68個(gè)。

市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，受新“國(guó)五條”出臺(tái)及地方細(xì)則落地存在空窗期影響，各地普遍出現(xiàn)集中式買賣，并最終推高了新建及二手住宅價(jià)格；后續(xù)伴隨細(xì)則實(shí)施，尤其是二手房?jī)r(jià)格受成交量下降影響勢(shì)必出現(xiàn)下行走勢(shì)。

然而，接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪的專家則表示，由于20％個(gè)稅征收受市場(chǎng)供需關(guān)系影響，極易發(fā)生轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)的情況，或?qū)?lái)二手房?jī)r(jià)格推高以及需求向新建商品住房擠出效應(yīng)，繼而推高新房?jī)r(jià)格的情況。專家建議，當(dāng)前來(lái)看，為降低房?jī)r(jià)，政府須轉(zhuǎn)變調(diào)控思路，從平衡供需關(guān)系著手發(fā)力，其中，加大土地供應(yīng)量尤其是加大低成本土地供應(yīng)量至關(guān)重要。

20％個(gè)稅初衷、效果相悖房?jī)r(jià)恐因此被繼續(xù)推高

盡管國(guó)家期待新“國(guó)五條”按照20％征收個(gè)稅能夠?qū)Χ址拷灰装l(fā)揮打擊短期投資、投機(jī)行為的作用，但從其實(shí)際執(zhí)行效果不難看出，政策初衷并未實(shí)現(xiàn)，且在一定范圍內(nèi)呈現(xiàn)了政策效果與初衷相悖的結(jié)果。

以北京在二手房交易中實(shí)際征收20％個(gè)稅的實(shí)例看，稅負(fù)不出意料地轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者。對(duì)此，有住建部負(fù)責(zé)人表示，將交易所得稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者的行為嚴(yán)重違規(guī)，國(guó)家將出臺(tái)保護(hù)購(gòu)房者利益的措施，但至今并未有相關(guān)措施出臺(tái)。

“可見(jiàn)，這是決策層沒(méi)有預(yù)料到的情況?！?月24日，中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，正是因?yàn)閷?duì)征收20％個(gè)稅有推高房?jī)r(jià)的擔(dān)憂，加之地方政府擔(dān)心政策影響房地產(chǎn)成交量，因此，多地政府在出臺(tái)新“國(guó)五條”細(xì)則時(shí)有意淡化了20％個(gè)稅內(nèi)容。

在顧云昌看來(lái)，當(dāng)前政策初衷和效果相悖無(wú)疑提供了兩方面的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)：一是政府在出臺(tái)政策前應(yīng)該更多征詢專家、業(yè)界和公眾意見(jiàn)，畢竟只有充分吸取意見(jiàn)才能讓政策得以及時(shí)糾正和順利推行；二是出臺(tái)政策以后細(xì)則必須馬上跟上，但本次國(guó)家政策和地方細(xì)則存在一個(gè)多月的空窗期，從而導(dǎo)致了多地出現(xiàn)排隊(duì)集中買賣和假離婚等多種不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的情況。

針對(duì)各方普遍對(duì)當(dāng)前出現(xiàn)的20％個(gè)稅稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁買房者，繼而推高二手房房?jī)r(jià)，同時(shí)將需求向新建商品住房擠出效應(yīng)，繼而推高新房?jī)r(jià)格的擔(dān)憂，顧云昌表示，擔(dān)憂源自當(dāng)前政府部門出臺(tái)政策難以順應(yīng)市場(chǎng)自身規(guī)律所致。實(shí)際上，除北京、上海等一線城市因20％個(gè)稅客觀推高房?jī)r(jià)外，二三線城市二手房交易因政策效應(yīng)所致，房?jī)r(jià)確有下降。“受供需關(guān)系不同影響，政策實(shí)施效果也呈現(xiàn)兩極分化，造成大中小城市房?jī)r(jià)差距持續(xù)拉大，形成冰火兩重天的態(tài)勢(shì)?！?

對(duì)此，中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)王晉斌4月24日接受本報(bào)記者采訪時(shí)，在對(duì)前述當(dāng)前“冰火兩重天”的政策效果表示認(rèn)可的同時(shí)也直言，20％個(gè)稅政策設(shè)計(jì)并未充分考慮到供給方和需求方在買賣關(guān)系中所處地位的差異。

王晉斌認(rèn)為，有著剛性需求的購(gòu)房者，本身需求彈性較小，稅負(fù)就極易轉(zhuǎn)嫁到買方；反而，一旦需求彈性很大，稅負(fù)自然會(huì)由賣方承擔(dān)?！胺康禺a(chǎn)市場(chǎng)差距擴(kuò)大、兩極分化嚴(yán)重，就容易造成政策執(zhí)行出現(xiàn)相悖效果。被二手房交易擠出的剛性需求投向新房市場(chǎng)，同樣會(huì)因需求彈性低，而推高新房?jī)r(jià)格，最終，購(gòu)房人負(fù)擔(dān)會(huì)持續(xù)加重?！?

地方土地財(cái)政陷惡性循環(huán)加大土地供應(yīng)量刻不容緩

對(duì)于大中小城市出現(xiàn)供需關(guān)系各異的原因，顧云昌將源頭指向了地方迫于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和舉債較重的雙重壓力。他認(rèn)為，首先，地方政府稅收、財(cái)政收入有一半以上來(lái)自房地產(chǎn)行業(yè)和土地出讓金；其次，中央并不希望地方政府因房地產(chǎn)調(diào)控而減少稅收和財(cái)政收入，繼而帶來(lái)加劇地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的可能。

據(jù)了解，一直以來(lái)，國(guó)家層面屢次重申，地方政府要降低對(duì)土地財(cái)政的依賴。然而，在地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)考核以及地方政府舉債過(guò)重的雙重壓力下，地方政府依靠高額賣地獲取稅收，擴(kuò)充財(cái)政的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式始終難改，坊間認(rèn)為，這才是推高房?jī)r(jià)的始作俑者。

“地方政府之所以高舉債，就是因?yàn)榈胤秸L(zhǎng)期依賴高價(jià)賣地，已經(jīng)形成了惡性循環(huán)，由此衍生的負(fù)面效應(yīng)就是持續(xù)推高房?jī)r(jià)。”王晉斌表示，政府調(diào)控思路要有所轉(zhuǎn)變，結(jié)合財(cái)稅體制改革、中央地方財(cái)權(quán)或增加財(cái)政赤字政策等內(nèi)容，綜合調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。

而如何綜合調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)以達(dá)成降低房?jī)r(jià)的意愿，顧云昌強(qiáng)調(diào)，必須加大土地供應(yīng)量。他介紹，從2011年至今，土地計(jì)劃供應(yīng)量持續(xù)降低，且各地方實(shí)際供地均未達(dá)成目標(biāo)，這是造成供給不足的根本原因。

據(jù)顧云昌介紹，過(guò)去三年，國(guó)家始終沒(méi)能完成土地供應(yīng)計(jì)劃，尤其是北京、上海、廣州等大城市更是連續(xù)很多年未完成土地供應(yīng)計(jì)劃。他建議，有關(guān)部門有必要在供給方面大做文章，且刻不容緩?！叭绱瞬拍芨淖?cè)谕恋毓?yīng)方面投入遠(yuǎn)不及抑制需求方面投入的現(xiàn)狀，確保樓市調(diào)控 ‘兩手都要硬’?！?

“降低房?jī)r(jià)的最好辦法就是從源頭供給開(kāi)始做起。政府不能在推高房?jī)r(jià)的過(guò)程中扮演推手角色。”王晉斌也認(rèn)為，一是要增加低成本的土地供應(yīng)量，以增加住房的供給。不能單純依靠保障房供給來(lái)達(dá)到平抑商品房?jī)r(jià)格的目的；二是要在持有環(huán)節(jié)和交易環(huán)節(jié)對(duì)投機(jī)需求進(jìn)行限制。

此外，在顧云昌看來(lái)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)交易征收個(gè)稅，顯然需要堅(jiān)持，但必須循序漸進(jìn)，比如從按全額1％征收上浮至按2％、3％征收。“這是個(gè)方向，不能期望一下達(dá)到目標(biāo)，否則容易醞釀很多社會(huì)問(wèn)題?！彼J(rèn)為，本次政策實(shí)施難免顯得有些倉(cāng)促。

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