中國經(jīng)濟(jì)要實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級(jí)，就必須轉(zhuǎn)變以房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的傳統(tǒng)做法，需要拋棄以往依靠土地出讓金發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)的土地財(cái)政思路，需要改變地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展過度依賴土地出讓金的路徑依賴。打擊過度投機(jī)房產(chǎn)、掠奪未來發(fā)展?jié)摿?、微刺激、穩(wěn)增長(zhǎng)將是我國房地產(chǎn)業(yè)未來長(zhǎng)期發(fā)展的國內(nèi)背景。

房產(chǎn)是人類棲身之所，無論從動(dòng)物福利、物權(quán)還是財(cái)富積累的角度來看，都會(huì)經(jīng)歷一個(gè)由自然占有到有序規(guī)劃、由低級(jí)到高級(jí)的發(fā)展階段，政府要通過房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)對(duì)提高房產(chǎn)使用效率、控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模、增加人類平均福利乃至反腐敗的目的，可以利用房產(chǎn)稅來進(jìn)行有序調(diào)劑和合理分配，這也是人類上千年以來發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)稅的一個(gè)較大規(guī)律。

房產(chǎn)稅最早被歐洲中世紀(jì)君主以“窗戶稅”、“灶稅”、“煙囪稅”的形式征收，那時(shí)它僅僅是一種斂財(cái)?shù)氖侄?，而我國的房產(chǎn)稅最早應(yīng)該起源于周朝的“廛布”。1949年，新中國成立后，房產(chǎn)稅即成為政務(wù)院要求開征的14個(gè)稅種之一。1951年又將房產(chǎn)稅與地產(chǎn)稅合并為房地產(chǎn)稅。1973年，我國把對(duì)國營(yíng)企業(yè)和集體企業(yè)征收的城市房地產(chǎn)稅并入工商稅，保留稅種只對(duì)房管部門、個(gè)人、外國僑民、外國企業(yè)和外商投資企業(yè)征收。1984年改革工商稅制，國家決定恢復(fù)征收房地產(chǎn)稅，將房地產(chǎn)稅分為房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅兩個(gè)稅種。1986年國務(wù)院正式發(fā)布《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，適用于國內(nèi)單位和個(gè)人。由于種種原因，房產(chǎn)稅主要是通過開發(fā)建設(shè)城市住宅的房地產(chǎn)商征收，一直沒有形成規(guī)模，有效征收率很低，尚未成為我國一個(gè)可持續(xù)的大稅種。

隨著我國改革的不斷深化，特別是城鎮(zhèn)化建設(shè)、財(cái)稅改革和戶籍改革的進(jìn)一步發(fā)展，征收房產(chǎn)稅又成為擺在國人面前的一個(gè)熱門話題。在深化改革的支持聲中，有考慮到城鎮(zhèn)化建設(shè)不宜征收過高房產(chǎn)稅的疑慮，也有地方政府必須依靠房產(chǎn)稅擔(dān)當(dāng)穩(wěn)定稅源的豪言壯語，更有推進(jìn)全國戶籍改革須確保進(jìn)城務(wù)工人員“居者有其屋”的支持。那么，國務(wù)院建立不動(dòng)產(chǎn)信息登記系統(tǒng)之后，我國的房產(chǎn)稅進(jìn)行頂層設(shè)計(jì)應(yīng)該考慮到哪些國際通行做法和國內(nèi)現(xiàn)實(shí)國情，而且能夠長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展呢？筆者試就自己多年的研究和大家分享。

房產(chǎn)稅征收制度設(shè)計(jì)要考慮法律法規(guī)更替、國際財(cái)富轉(zhuǎn)移、深化財(cái)稅改革與推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)四個(gè)主要因素。

更新立法可以保證房產(chǎn)稅名正言順

立法應(yīng)考慮征稅的依據(jù)是土地公有還是土地私有；房產(chǎn)稅起征的時(shí)間原點(diǎn)及原有征稅抵補(bǔ)問題；房產(chǎn)稅起征的標(biāo)準(zhǔn)；房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的公允問題。

我國法律屬于大陸法系，以前緊跟前蘇聯(lián)的相關(guān)法典，對(duì)動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)不作區(qū)分，因此，在房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的區(qū)分上基本以土地歸屬為主。改革開放以后，我國才開始建立健全《土地管理法》、《物權(quán)法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等法律，這些法律法規(guī)雖然對(duì)房地產(chǎn)的開發(fā)、交易與拆遷做了一些規(guī)定，但是對(duì)征收房產(chǎn)稅尚未明確規(guī)定，因?yàn)槲覈慨a(chǎn)稅要合理征收還必須邁過立法這道坎。

首先，立法應(yīng)考慮征稅的依據(jù)是土地公有還是土地私有?？梢赃@樣說，在現(xiàn)行法律體系下很難對(duì)國有土地征收房產(chǎn)稅。因?yàn)榻夥徘拔覈耐恋厥撬接械?，國家征收房產(chǎn)稅是必須的、合情合理的，但是現(xiàn)在土地是國有的，那么針對(duì)土地所有權(quán)(私有、公有)征收房產(chǎn)稅顯然不符合我國國有土地全民所有的憲法依據(jù)，要征就只能針對(duì)土地所有權(quán)以外的其他權(quán)利(如使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán))征收，而按照這些次級(jí)權(quán)益征收的稅源有限，難以保證地方政府發(fā)展，就沒有多大立法必要。這一點(diǎn)已經(jīng)被上海與重慶的房產(chǎn)稅試點(diǎn)所證實(shí)。因此，對(duì)國有土地征收房產(chǎn)稅法律依據(jù)不足，除非延長(zhǎng)房產(chǎn)的使用年限。因?yàn)檠娱L(zhǎng)使用年限征收土地使用權(quán)費(fèi)用在法律上還是有依據(jù)的，房產(chǎn)存在時(shí)間價(jià)值。

其次，立法應(yīng)考慮房產(chǎn)稅起征的時(shí)間原點(diǎn)及原有征稅抵補(bǔ)問題。既然要征收房產(chǎn)稅，就一定要選擇一個(gè)科學(xué)合理的時(shí)間原點(diǎn)(起點(diǎn))，比如2000年以后或者未來的某一年，因?yàn)檫x取太久遠(yuǎn)的過去時(shí)間起點(diǎn)顯然會(huì)出現(xiàn)房主缺失、有失公允等弊端。這其中還包括如何化解或折舊50年、70年產(chǎn)權(quán)房屋的稅負(fù)，讓這段產(chǎn)權(quán)期內(nèi)已經(jīng)交納的土地增值稅、土地出讓金抵消一部分房產(chǎn)稅，這樣才能避免重復(fù)征稅和降低房產(chǎn)稅實(shí)際稅負(fù)。另外，既然對(duì)房產(chǎn)征稅了，那么就應(yīng)該放開房屋產(chǎn)權(quán)的所有年限，要允許所有參與征稅的房產(chǎn)使用期限為無限期。只有這樣，房屋所有者才有主觀意愿繳納房產(chǎn)稅，避免出現(xiàn)道德選擇問題。

再次，立法應(yīng)考慮房產(chǎn)稅起征的標(biāo)準(zhǔn)。征收房產(chǎn)稅的一個(gè)基本功能就是通過征收富人的房產(chǎn)稅補(bǔ)償窮人的住房福利損失，因此，這就涉及到房產(chǎn)稅立法的起征標(biāo)準(zhǔn)問題。參照西方發(fā)達(dá)國家的人均住房面積以及動(dòng)物福利標(biāo)準(zhǔn)，筆者認(rèn)為任何一項(xiàng)房產(chǎn)稅征收都應(yīng)該以造福所有人群為本。因此，建議立法按照人均居住面積60平方米以上的開始征收，國家應(yīng)該給予人均面積低于60平方米的公民補(bǔ)助，超過的要征收房產(chǎn)稅。

最后，立法還應(yīng)考慮房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的公允問題。很顯然，房產(chǎn)稅要保持公平就必須考慮更多的地域及價(jià)值評(píng)估問題。一座北京金融街上的房子肯定是寧夏西海固同樣格局房子價(jià)格的十幾倍甚至幾十倍，學(xué)區(qū)房和非學(xué)區(qū)房的價(jià)值也不盡相等，如果都征同樣的稅顯然是不公平的。因此，立法中應(yīng)該建立一個(gè)統(tǒng)一模型或者指定某種房屋價(jià)值評(píng)估方法，從而保證房屋征稅的公平性。

征收房產(chǎn)稅要避免國際財(cái)富大轉(zhuǎn)移

城鄉(xiāng)差別的存在造就了我國城鄉(xiāng)房?jī)r(jià)差異巨大，房產(chǎn)稅作為一項(xiàng)全國性稅種，一定要避免非但沒有縮小城鄉(xiāng)差距，反而促使城市富裕階層將財(cái)富轉(zhuǎn)移到國外的現(xiàn)象發(fā)生。

城鄉(xiāng)差別的存在造就了我國城鄉(xiāng)房?jī)r(jià)差異巨大，房產(chǎn)稅作為一項(xiàng)全國性稅種，一定要避免非但沒有縮小城鄉(xiāng)差距，反而促使城市富裕階層將財(cái)富轉(zhuǎn)移到國外的現(xiàn)象發(fā)生。

因此，在房產(chǎn)交易上，住房建設(shè)管理部門要密切關(guān)注房?jī)r(jià)波動(dòng)，利用不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)遏制財(cái)富轉(zhuǎn)移。自八項(xiàng)規(guī)定出臺(tái)，特別是國務(wù)院公布國土資源部準(zhǔn)備建立不動(dòng)產(chǎn)登記局的消息以來，除了部分不法官員開始拋售房產(chǎn)，國內(nèi)很多富豪也開始拋售國內(nèi)房產(chǎn)，甚至把注冊(cè)的公司也遷到國外。因此，住房建設(shè)管理部門應(yīng)該通過與稅務(wù)部門合作，及時(shí)向稅務(wù)部門報(bào)送房產(chǎn)大宗交易信息，使得外遷富豪難以通過拋售房產(chǎn)掠奪過多的國內(nèi)財(cái)富，給國內(nèi)留下一個(gè)泡沫破滅的爛攤子。在稅制設(shè)計(jì)上，對(duì)于轉(zhuǎn)移房產(chǎn)財(cái)富的應(yīng)該征收特別交易稅，比如對(duì)房產(chǎn)交易所得超過500萬元人民幣(或100萬美元)的財(cái)富轉(zhuǎn)移應(yīng)該征收60%以上的特別交易稅，以遏制房地產(chǎn)泡沫集中爆發(fā)。

要嚴(yán)格管理資金跨國流動(dòng)，防止國內(nèi)富豪低買高拋轉(zhuǎn)移財(cái)富。住房建設(shè)委員會(huì)和國家外匯管理局等部門聯(lián)合辦公，對(duì)溢價(jià)超過3倍以上的房產(chǎn)交易以及交易結(jié)束后將財(cái)富轉(zhuǎn)移國外的行為，應(yīng)該征收80%以上的溢價(jià)房產(chǎn)稅，以保證類似房產(chǎn)投機(jī)者做空中國。尤其是對(duì)于長(zhǎng)期在國內(nèi)開發(fā)住房和高檔商業(yè)房產(chǎn)的地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該長(zhǎng)期關(guān)注，防止他們一面忽悠居民買房一面將國內(nèi)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移國外，從而架空中國產(chǎn)業(yè)，導(dǎo)致中國產(chǎn)業(yè)空心化和泡沫化。政府要密切關(guān)注從1998年房改以來通過房地產(chǎn)開放致富的地產(chǎn)商，對(duì)其在上市過程中所得財(cái)富要征收重稅，包括在香港與美國等地上市的房地產(chǎn)商。

總之，房產(chǎn)稅制定者在設(shè)計(jì)稅制時(shí)，要綜合考慮法律法規(guī)的可延續(xù)性和發(fā)展性、考慮富豪階層做空中國、考慮我國未來改革發(fā)展的需要，積極穩(wěn)健地設(shè)計(jì)一個(gè)稅制模型和約束機(jī)制。平時(shí)，通過普及型稅率促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健發(fā)展、打擊泡沫；房?jī)r(jià)飆升時(shí)期，一旦發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)財(cái)富國際大轉(zhuǎn)移就應(yīng)采取資本管制等措施，向相關(guān)賬號(hào)征收特別交易稅、溢價(jià)房產(chǎn)稅，嚴(yán)懲不法商人利用法律空子謀取不法收益。

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