中國(guó)樓市呈現(xiàn)3個(gè)發(fā)展趨勢(shì)：其一，限購(gòu)松綁的影響力有限；其二，市場(chǎng)步入優(yōu)勝劣汰的整合期；其三，境外市場(chǎng)未必創(chuàng)造高投資回報(bào)。房地產(chǎn)企業(yè)不能一味把限購(gòu)松綁視為救市良藥，而要不斷基于市場(chǎng)需求創(chuàng)新產(chǎn)品，利用“租售并舉”以及多元化的發(fā)展模式增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力。對(duì)于開(kāi)拓海外市場(chǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)選擇入股海外本地房企不失為更穩(wěn)妥的方式。

    降價(jià)促銷(xiāo)、資金崩盤(pán)、限購(gòu)松綁、房企轉(zhuǎn)型……對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)而言，這些是他們?cè)?014年再熟悉不過(guò)的現(xiàn)實(shí)挑戰(zhàn)。在紛爭(zhēng)熱議中，房地產(chǎn)企業(yè)既背負(fù)著如何迅速消化庫(kù)存，回籠資金的短期生存壓力，同時(shí)也面對(duì)如何深入轉(zhuǎn)型，做大做強(qiáng)的長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)挑戰(zhàn)。如今，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整基調(diào)已經(jīng)塵埃落定，那么，中國(guó)樓市在2014年的下半場(chǎng)走勢(shì)，將直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)以及其他利益相關(guān)方的市場(chǎng)決策。正如一句中國(guó)古語(yǔ)，“預(yù)則立，不預(yù)則廢”。在此，DTZ戴德梁行獨(dú)家解讀中國(guó)樓市的三個(gè)發(fā)展趨勢(shì)，以為業(yè)界各利益相關(guān)方的正確決策提供宏觀的、前瞻的觀察視野以及判斷依據(jù)。

    趨勢(shì)一：限購(gòu)松綁的影響力有限

    自2004年以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)步入了一個(gè)下行周期，而這種下行趨勢(shì)與全球經(jīng)濟(jì)走勢(shì)密切相關(guān)。全球經(jīng)濟(jì)前景不明朗、美國(guó)貨幣量化寬松的政策背景下，中國(guó)M2貨幣增速一度以雙位數(shù)運(yùn)行，促使房?jī)r(jià)和物價(jià)的過(guò)快上漲。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)走高，其積聚的風(fēng)險(xiǎn)也愈來(lái)愈大。在此背景下，市場(chǎng)需求端愈發(fā)理性，不再盲目入市，這也在一定程度上導(dǎo)致今年上半年全國(guó)房地產(chǎn)成交量與成交價(jià)格均出現(xiàn)一定程度的下滑局勢(shì)。

    在此背景下，中國(guó)一批城市陸續(xù)對(duì)限購(gòu)進(jìn)行松綁，以求激發(fā)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的活力。媒體每日對(duì)松綁限購(gòu)城市數(shù)量的盤(pán)點(diǎn)更是對(duì)地方政府的救市心理的隱射。其實(shí)，限購(gòu)松綁的影響力未必如社會(huì)公眾想像中立竿見(jiàn)影。

    以杭州市場(chǎng)的變化為例，限購(gòu)放寬后，杭州只在短時(shí)間內(nèi)促使成交量在短期沖高，隨后就快速回歸到較早前水平。由此可見(jiàn)，限購(gòu)政策的變化僅對(duì)部分剛性置換需求產(chǎn)生影響，但難以稱為促使房地產(chǎn)市場(chǎng)好轉(zhuǎn)的“良方”。對(duì)此，DTZ戴德梁行北亞區(qū)行政總裁張國(guó)正表示：“如今限購(gòu)政策的松綁已經(jīng)不足以扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的局面。從一些限購(gòu)松綁城市的市場(chǎng)情況來(lái)看，政策層面的放寬并沒(méi)有使得這些城市出現(xiàn)爆發(fā)性的反彈。”

    同時(shí)，張國(guó)正也認(rèn)為限購(gòu)松綁范圍的持續(xù)擴(kuò)大是必然趨勢(shì)。張國(guó)正分析道，“目前來(lái)看，管理層的態(tài)度是希望地方政府按照市場(chǎng)需求來(lái)自我調(diào)整限購(gòu)政策。不同的城市所面臨的具體市場(chǎng)環(huán)境是不同的。對(duì)于上海這樣具備大量人口導(dǎo)入的大型城市而言，其房?jī)r(jià)下跌程度是非常有限的，它們的高端需求始終存在，預(yù)計(jì)這樣的城市在短期內(nèi)不會(huì)松綁限購(gòu)?！?/span>

    趨勢(shì)二：市場(chǎng)步入優(yōu)勝劣汰的整合期

    任何行業(yè)的下行和調(diào)整必然伴隨并購(gòu)、重組等市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰的法則。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)概莫能外，其面臨的嚴(yán)峻行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)為企業(yè)之間的整合創(chuàng)造了契機(jī)。

    當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)所面臨比較明顯問(wèn)題是供應(yīng)和需求在一定程度上脫節(jié)，供給速度快于銷(xiāo)售速度，從而造成了階段性的供給偏松狀態(tài)，加上部分城市在未來(lái)五年的高庫(kù)存態(tài)勢(shì)依然繼續(xù)，這勢(shì)必增加中小企業(yè)的資金壓力，進(jìn)而迫使企業(yè)倒閉或者兼并重組。

    張國(guó)正表示：“房地產(chǎn)企業(yè)將從以往的‘百花齊放’局面進(jìn)入‘優(yōu)勝劣汰’的競(jìng)逐整合階段，行業(yè)集中度將穩(wěn)步提升，預(yù)計(jì)全國(guó)50大開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)占有率在未來(lái)三年內(nèi)將從以前的16%提升到25%以上，上市及品牌房企會(huì)主導(dǎo)市場(chǎng)走向?！?/span>

    對(duì)于企業(yè)在兼并重組環(huán)境中的生存之道，張國(guó)正建議道：“首先，企業(yè)需要提升產(chǎn)品附加值，通過(guò)‘打造精品’戰(zhàn)略來(lái)提高自身競(jìng)爭(zhēng)力；其次，企業(yè)可因地制宜地定制適合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)需求的房地產(chǎn)項(xiàng)目，注重基于需求的產(chǎn)品創(chuàng)新?！馐鄄⑴e’模式不失為企業(yè)維持穩(wěn)定收入的重要良策，即將旗下一定比例部分物業(yè)出租，以賺取穩(wěn)定的營(yíng)運(yùn)收入，用以彌補(bǔ)出售物業(yè)銷(xiāo)售收入波動(dòng)之余，還能同時(shí)享有物業(yè)組合(如寫(xiě)字樓、商鋪、酒店等)額外的增值空間。此外，企業(yè)可以實(shí)現(xiàn)多元化發(fā)展，把旗下產(chǎn)品組合擴(kuò)容至不同業(yè)態(tài)，如酒店、運(yùn)輸、建筑及建材等房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)，以平衡運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)及利潤(rùn)。”

    趨勢(shì)三：境外市場(chǎng)未必創(chuàng)造高投資回報(bào)

    海外拓展房地產(chǎn)市場(chǎng)是不少房地產(chǎn)企業(yè)在行業(yè)下行期的重要選擇之一，他們寄希望通過(guò)海外市場(chǎng)的開(kāi)拓、增長(zhǎng)，以此彌補(bǔ)企業(yè)在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的銷(xiāo)售下滑。然而，這種看似突出重圍的市場(chǎng)抉擇或許沒(méi)有想象中那么美好，風(fēng)險(xiǎn)堪憂。

    張國(guó)正對(duì)此分析道，“海外市場(chǎng)環(huán)境及市場(chǎng)理念的不同，將使得本土房地產(chǎn)企業(yè)面臨重重挑戰(zhàn)。這不僅需要企業(yè)在海外開(kāi)發(fā)中具有相當(dāng)?shù)漠?dāng)?shù)厝肆Y源，而且必須具備本土置業(yè)的思維方式?！?/span>

    單單以本土房地產(chǎn)企業(yè)在海外的項(xiàng)目購(gòu)買(mǎi)者來(lái)看，他們大部分都是當(dāng)?shù)厝A人，即使加上一些國(guó)內(nèi)涌現(xiàn)的海外投資者，整體客戶群的結(jié)構(gòu)也是有限的，如何真正地將企業(yè)戰(zhàn)略融入海外市場(chǎng)是一大考驗(yàn)。

    對(duì)此，張國(guó)正建議道，“想要打開(kāi)海外市場(chǎng)，企業(yè)首先要對(duì)計(jì)劃進(jìn)入的國(guó)家及城市具有充分且細(xì)致的了解，包括當(dāng)?shù)氐臍v史文化、法律法規(guī)、居住習(xí)慣、房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行所處的周期等等；同時(shí)，海外的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)程并非如國(guó)內(nèi)同等高效率，如在社區(qū)咨詢、工程審批等方面都需要較長(zhǎng)時(shí)間的規(guī)劃，因此，企業(yè)還需要考慮更高的時(shí)間成本。基于這種情況，本土房地產(chǎn)企業(yè)在國(guó)外收購(gòu)一些當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)的股份或者完全并購(gòu)它們，不失為一種更為穩(wěn)妥的市場(chǎng)選擇。”

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