繼限購(gòu)、限貸松綁之后，樓市調(diào)控進(jìn)入了公積金政策調(diào)整階段，限購(gòu)松綁的效果有限，限貸松綁才是刺激樓市的關(guān)鍵，而公積金政策可以看做是限貸松綁的有力補(bǔ)充措施?；谡吆褪袌?chǎng)周期性雙重刺激，10月份市場(chǎng)表現(xiàn)符合我們之前對(duì)于這波行情的判斷，成交量大幅上漲，“銀十”變“金十”。

但隨著這波行情部分剛性需求被消耗掉，以及房企為了沖擊年度目標(biāo)，年底兩個(gè)月只能繼續(xù)采取以?xún)r(jià)換量的策略，所以預(yù)計(jì)年底房?jī)r(jià)將穩(wěn)中有降，而成交量與10月份相比不會(huì)減少。我們預(yù)計(jì)最后兩個(gè)月成交量或?qū)⑴c10月份持平，但這并不代表行業(yè)已經(jīng)開(kāi)始筑底回升，因?yàn)樾枨蟮姆e累時(shí)間過(guò)短，還不足以帶動(dòng)需求的持續(xù)釋放。我們預(yù)計(jì)接下來(lái)樓市走勢(shì)將取決于后續(xù)政策的出臺(tái)。

預(yù)期年底出現(xiàn)“翹尾”現(xiàn)象

“銀十”的這波行情給開(kāi)發(fā)商很大信心，能否抓住最后兩個(gè)月的銷(xiāo)售機(jī)會(huì)關(guān)乎房企全年銷(xiāo)售目標(biāo)的完成。從需求端來(lái)講， 930限貸新政已出臺(tái)一個(gè)多月，實(shí)施細(xì)節(jié)已落實(shí)，購(gòu)房者的觀(guān)望情緒明顯減弱；從供給端來(lái)講，目前已到開(kāi)發(fā)商推盤(pán)的黃金時(shí)機(jī)，雖然房?jī)r(jià)調(diào)整還在繼續(xù)，但預(yù)計(jì)年底將有一個(gè)出清的過(guò)程，目前推盤(pán)對(duì)于沖擊全年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)、回籠資金、快速拿地抓住明年市場(chǎng)好轉(zhuǎn)后的機(jī)會(huì)都意義重大。預(yù)計(jì)余下的兩個(gè)月里開(kāi)發(fā)商將盡最大可能沖刺全年銷(xiāo)售目標(biāo)。與前10個(gè)月相比，折扣力度將更大，優(yōu)惠活動(dòng)將更多。因此，最后兩個(gè)月的成交或有可能維持在10月的高位，出現(xiàn)年底翹尾現(xiàn)象。

房?jī)r(jià)10月后或?qū)⒎€(wěn)中有降

進(jìn)入年底，11、12月份的銷(xiāo)售情況關(guān)乎開(kāi)發(fā)商全年銷(xiāo)售目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。百城房?jī)r(jià)指數(shù)跌幅收窄為開(kāi)發(fā)商推盤(pán)、購(gòu)房者入市提供了積極信號(hào)，隨著“銀十”這波行情的結(jié)束，預(yù)計(jì)年底將成為開(kāi)發(fā)商推盤(pán)的黃金時(shí)段。而房?jī)r(jià)將出現(xiàn)穩(wěn)中有降的態(tài)勢(shì)。所謂的穩(wěn)，是指由于政府層面的推動(dòng)，房?jī)r(jià)不太可能出現(xiàn)較大幅度的波動(dòng)；所謂的降，是指由于房企為了完成全年業(yè)績(jī)目標(biāo)，存在較大的壓力，從我們所監(jiān)測(cè)的標(biāo)桿房企前十個(gè)月年度目標(biāo)完成情況來(lái)看，平均在78%左右，而從往年的情況來(lái)看，1-10月的業(yè)績(jī)完成度應(yīng)該在80%-85%左右。房企業(yè)績(jī)完成率不佳，未來(lái)只能以?xún)r(jià)換量最大限度擴(kuò)大銷(xiāo)售，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)將出現(xiàn)10%左右的松動(dòng)。

明年1季度或現(xiàn)拿地窗口期

目前的狀況可以用“政府有推地意愿，企業(yè)無(wú)拿地決心”來(lái)總結(jié)，主要原因在于：一方面，房?jī)r(jià)不穩(wěn)定給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)拿地意愿上的猶豫；另一方面，雖然房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌，但地價(jià)卻沒(méi)有出現(xiàn)實(shí)質(zhì)下跌，在市場(chǎng)低迷情況下開(kāi)發(fā)商拿地趨于謹(jǐn)慎，不愿以高價(jià)拿地。

土地供應(yīng)是土地成交的先決條件，年底這波土地供應(yīng)增加將有很大可能帶動(dòng)土地成交的上升。但企業(yè)拿地窗口期也就今年年底到明年1季度的3-4個(gè)月時(shí)間。一方面，目前多數(shù)房企拿地較少，為了應(yīng)對(duì)明年下半年市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖后的機(jī)會(huì)，在年底和明年1季度只能進(jìn)行補(bǔ)倉(cāng)；另一方面，多數(shù)地方政府未完成本年推地計(jì)劃，會(huì)在年底加大推地速度，調(diào)整土地價(jià)格。所以，預(yù)期今年12月到明年1季度會(huì)出現(xiàn)3-4個(gè)月的拿地窗口期。

地產(chǎn)股估值水平將有所提升

伴隨著各家商業(yè)銀行根據(jù)930新政出臺(tái)具體的實(shí)施細(xì)則以及各地方政府出臺(tái)多項(xiàng)公積金政策調(diào)整細(xì)則，資本市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)板塊的反應(yīng)比較積極。目前的狀態(tài)是行業(yè)政策基本出清，政策環(huán)境可以說(shuō)是近十幾年以來(lái)的比較寬松的房地產(chǎn)行業(yè)政策環(huán)境。政策影響股票的估值水平，政策出清使得地產(chǎn)股估值上升，對(duì)于地產(chǎn)板塊是一個(gè)大的投資機(jī)會(huì)。10月份銷(xiāo)售情況良好和政策基本面的利好消息對(duì)于板塊有利，11、12月份隨著各家房企采取大量營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)繼續(xù)以?xún)r(jià)換量，預(yù)計(jì)年底這兩個(gè)月銷(xiāo)售依然保持在高位，多重利好消息將刺激地產(chǎn)板塊繼續(xù)回升。

億翰智庫(kù)