自1998年啟動(dòng)住房體制改革近20年之后，我國(guó)再一次對(duì)住房體制進(jìn)行深化改革?！督?jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者從權(quán)威人士處獲悉，被坊間稱為“二次房改”的“進(jìn)一步深化住房體制改革”，正由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同國(guó)家發(fā)改委等相關(guān)部門(mén)進(jìn)行更進(jìn)一步的探索。

    業(yè)內(nèi)人士表示，從“住有所居”的目標(biāo)來(lái)看，此次改革重點(diǎn)在保障住房，未來(lái)將針對(duì)不同的保障對(duì)象，實(shí)行廉居和安居兩類(lèi)保障住房制度。

    目標(biāo)調(diào)整住房結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)“住有所居”

    據(jù)權(quán)威人士透露，此次“進(jìn)一步深化住房體制改革”是為了完成國(guó)家深化改革具體工作中對(duì)于房地產(chǎn)改革的安排，正由住建部改革發(fā)展司牽頭組建團(tuán)隊(duì)制定。

   “在中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展到新的階段后，總體供求平衡，但住房結(jié)構(gòu)仍十分不均。”上述權(quán)威人士表示，此次改革的目標(biāo)是調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，使居民住有所居。

    對(duì)于“住有所居”的發(fā)展目標(biāo)，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛表示，一個(gè)理想的住房目標(biāo)應(yīng)該是實(shí)現(xiàn)住有所居，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，促進(jìn)社會(huì)公平。

   “值得注意的是，實(shí)現(xiàn)住有所居，并不意味著每個(gè)人擁有自有產(chǎn)權(quán)住房，而是居民家庭根據(jù)自身情況，可以是居住完全自有的住房，也可以居住擁有部分產(chǎn)權(quán)的住房，也可以租住不擁有任何產(chǎn)權(quán)的住房。”倪鵬飛說(shuō)。

    清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉認(rèn)為，全世界住房發(fā)展目標(biāo)的演化，基本分為四個(gè)階段，是用數(shù)量和質(zhì)量來(lái)確定的。第一個(gè)階段在住房比較緊張的時(shí)候，目標(biāo)是一戶一房；第二個(gè)階段是一人一間；第三個(gè)階段是環(huán)境舒服；第四個(gè)階段是住房的現(xiàn)代化和智能化。目前中國(guó)房地產(chǎn)結(jié)束了短缺時(shí)代，所以我們至少?gòu)钠骄慕嵌纫呀?jīng)實(shí)現(xiàn)了一戶一房的目標(biāo)，下一個(gè)階段的發(fā)展目標(biāo)應(yīng)該是一人一間，或者說(shuō)目標(biāo)是住房質(zhì)量更好。

    此外，此次改革還將對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行重新定位。劉洪玉表示，前期提出房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，由此帶來(lái)了一些問(wèn)題。我們提出一個(gè)新的定位，房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)計(jì)民生的支柱產(chǎn)業(yè)，第一重要的是對(duì)民生的支柱作用，第二是對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱作用?！耙桓倪^(guò)去過(guò)度強(qiáng)調(diào)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而著眼于解決民生，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位的重要轉(zhuǎn)變?！?/span>

   《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者了解到，2009年前后，住建部即啟動(dòng)對(duì)“二次房改”的前期調(diào)研工作，由時(shí)任住建部副部長(zhǎng)的齊驥牽頭，住房改革與發(fā)展司、房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司、住房保障司、公積金監(jiān)管司、政策研究中心等抽調(diào)人力，組成研究小組，對(duì)進(jìn)一步深化住房體制改革的有關(guān)問(wèn)題進(jìn)行研究。

    調(diào)整針對(duì)不同對(duì)象分類(lèi)保障

    據(jù)悉，此次房改的方向是：建立市場(chǎng)與保障相結(jié)合的住房體系，對(duì)低收入和最低收入家庭推出“政府主導(dǎo)、市場(chǎng)參與”的住房保障體系，對(duì)中等及以上收入家庭推出“市場(chǎng)配置、政策調(diào)節(jié)”的住房市場(chǎng)體系。

   “這次房改的重點(diǎn)或在住房保障。并不是1998年的房改政策有缺失，其實(shí)之前是很全面的一次房改，只不過(guò)在執(zhí)行過(guò)程當(dāng)中過(guò)分強(qiáng)調(diào)了市場(chǎng)化以及對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)拉動(dòng)的作用，而忽略了保障?！鄙鲜鰴?quán)威人士表示，在房改進(jìn)行10年后，監(jiān)管層發(fā)現(xiàn)了這方面的缺失，因此從2007年開(kāi)始關(guān)注住房保障。

    倪鵬飛認(rèn)為，應(yīng)建立租售并舉的住房持有體系，包括建立“大城市、超大城市以租房為主”的目標(biāo)制度體系。例如，對(duì)城鎮(zhèn)低收入、中等偏下收入住房困難家庭，通過(guò)公共租賃住房(廉租房)解決其基本住房問(wèn)題；鼓勵(lì)企業(yè)長(zhǎng)期持有租賃型住房，向市場(chǎng)提供平價(jià)出租房；建立租賃與銷(xiāo)售相互銜接的制度。

    中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)原副會(huì)長(zhǎng)朱中一認(rèn)為，對(duì)于部分新增住房消耗壓力較大的城市來(lái)說(shuō)，可以采取實(shí)物補(bǔ)貼與貨幣補(bǔ)貼并舉。

    住建部此前曾表示，允許收購(gòu)商品房用于保障性住房，并將督促存量庫(kù)存較高的城市出臺(tái)將商品房轉(zhuǎn)化為安置房，促進(jìn)棚改與利用存量房的支持措施。

   “房地產(chǎn)庫(kù)存高企的三四線城市，再蓋新樓進(jìn)行整體安置已沒(méi)必要。”住建部部長(zhǎng)陳政高曾表示，隨著保障房建設(shè)的持續(xù)推進(jìn)和棚改的不斷深入，棚改房源將不再局限于政府主導(dǎo)建設(shè)，符合接受保障的家庭可以到市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)，政府通過(guò)資金補(bǔ)貼實(shí)現(xiàn)保障。

    深化糾正重市場(chǎng)、輕保障模式

    1998年，國(guó)務(wù)院發(fā)布《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，這是我國(guó)的第一次住房改革，實(shí)現(xiàn)了城鎮(zhèn)職工從福利分房到通過(guò)市場(chǎng)解決住房問(wèn)題的重大轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場(chǎng)基本形成。

    據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2014年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資達(dá)9.5萬(wàn)億元，是1998年的26倍多。其中，住房開(kāi)發(fā)投資6.43萬(wàn)億元，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的67.7%。新建商品住房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額分別為12億平方米和7.6萬(wàn)億元，分別是1998年的10倍和30倍。

    房地產(chǎn)市場(chǎng)也成為城鎮(zhèn)住房供應(yīng)的主渠道。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2013年，全國(guó)城鎮(zhèn)新建商品住房竣工面積7.9億平方米，是1998年的5.6倍，占城鎮(zhèn)新建住房竣工面積的比重，從1998年的29.7%提高到近年的70%以上。

    在房地產(chǎn)市場(chǎng)形成的背景下，我國(guó)居民住房條件也發(fā)生了天翻地覆的變化。1998年至2003年，我國(guó)城鎮(zhèn)新增人口3.15億人，城鎮(zhèn)人均住房面積也大幅提高。數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)城鎮(zhèn)人均住房面積從1998年的18.7平方米提高至2012年的32.9平方米。據(jù)第六次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)，2010年全國(guó)城鎮(zhèn)戶均住房套數(shù)達(dá)1.02套，戶均住房間數(shù)(不包括客廳、廚房、衛(wèi)生間)達(dá)到2.65間。擁有住房的城鎮(zhèn)居民家庭中，擁有成套住房的戶數(shù)已占到71%。

    但值得注意的是，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期“重市場(chǎng)、輕保障”的發(fā)展后，我國(guó)住房資源擁有不均勻。近年來(lái)，隨著我國(guó)住房建設(shè)規(guī)模的擴(kuò)大，住房需求總體得到滿足，但住房資源占有不均衡的結(jié)構(gòu)性矛盾愈加凸顯。

    數(shù)據(jù)顯示，2010年城鎮(zhèn)非農(nóng)戶籍家庭擁有2套及以上住房的比例為13.7%。以北京為例，2005年至2010年，北京市20%的高收入家庭占有新增住房套數(shù)的53.2%。相形之下，外來(lái)務(wù)工人員的住房條件卻日漸惡化。

    此后雖經(jīng)多次調(diào)控，房地產(chǎn)市場(chǎng)、房?jī)r(jià)卻急速走高，低收入居民購(gòu)房愈加艱難，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)快速上漲，部分熱點(diǎn)城市漲幅大幅超過(guò)居民收入增長(zhǎng)速度。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)測(cè)算，2004年至2013年，北京、杭州、深圳等熱點(diǎn)城市新建商品住房銷(xiāo)售均價(jià)分別上漲276%、278%、267%，同期城鎮(zhèn)居民可支配收入僅增長(zhǎng)158%、170%、72%。從房?jī)r(jià)收入比來(lái)看，按三口之家購(gòu)買(mǎi)一套90平方米的商品住房計(jì)算，2004年至2013年，北京、杭州、深圳的房?jī)r(jià)收入比分別從9.1、8.0、7.4，擴(kuò)大至13.3、11.2、15.7。

    有業(yè)內(nèi)人士表示，“二次房改”的最終目標(biāo)是解決更多人的居住問(wèn)題，不出意外的話，“二次房改”的重點(diǎn)將會(huì)放在對(duì)商品住房消費(fèi)、住房保障之間的關(guān)系的界定和調(diào)整上，以適應(yīng)當(dāng)前住房消費(fèi)市場(chǎng)、住房保障領(lǐng)域工作的新變化，既保障居民的基本住房權(quán)利，又能使市場(chǎng)規(guī)律在住房市場(chǎng)的發(fā)展過(guò)程中發(fā)揮主導(dǎo)作用。

梁倩方燁