今年以來(lái)，房地產(chǎn)政策調(diào)整密集。繼“330新政”、央行“五次降息四次降準(zhǔn)”以及外資購(gòu)房后，8月31日，三部委聯(lián)合發(fā)出通知，降低公積金貸款的門(mén)檻，今年9月起,公積金貸款二套房首付降至兩成。業(yè)內(nèi)人士表示，這代表了2014年來(lái)的第四輪房地產(chǎn)刺激政策開(kāi)始繼續(xù)升級(jí)，穩(wěn)定金融勢(shì)必需穩(wěn)定樓市，預(yù)計(jì)行業(yè)政策及貨幣“雙寬松”的局面將持續(xù)，相應(yīng)利好仍會(huì)頻出，不排除進(jìn)一步的加杠桿、降稅費(fèi)等支持政策出臺(tái)。展望未來(lái)，一系列利好政策將為樓市回暖增添動(dòng)力，市場(chǎng)或?qū)⒂瓉?lái)年內(nèi)的供需高峰，房?jī)r(jià)將呈現(xiàn)出“穩(wěn)中有升”的態(tài)勢(shì)。
    購(gòu)房積極性獲提振
    自2014年9月首次降低居民購(gòu)房首付比例后，今年8月31日，住建部、財(cái)政部、央行再度聯(lián)合發(fā)布通知，自9月1日起，對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)住房公積金委托貸款購(gòu)買(mǎi)住房的，最低首付款比例由30%降低至20%。北京、上海、廣州、深圳可在國(guó)家統(tǒng)一政策基礎(chǔ)上，結(jié)合本地實(shí)際，自主決定申請(qǐng)住房公積金委托貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的最低首付款比例。
    “在此前已經(jīng)降息的情況下，公積金貸款利率已經(jīng)下調(diào)了0.25個(gè)百分點(diǎn)，這使得公積金貸款的利率本身就已經(jīng)比較低了，但此次政策對(duì)于二套房的公積金貸款首付比例也進(jìn)行了下調(diào)，出乎市場(chǎng)的預(yù)計(jì)，確實(shí)反映了政策層面較大的刺激力度。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，該政策對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)有積極意義，一是今年為典型的政策寬松年，各類(lèi)寬松政策集中，可能會(huì)使得9月份房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨一個(gè)非常好的購(gòu)房時(shí)機(jī)。尤其對(duì)于二套購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，最佳的購(gòu)房實(shí)際恰是在這個(gè)時(shí)候真正來(lái)臨。二是在9月份傳統(tǒng)“金九銀十”階段，出臺(tái)這個(gè)政策會(huì)使得購(gòu)房者的信心繼續(xù)提振，尤其是一些有改善購(gòu)房需求的群體，更會(huì)在這個(gè)時(shí)候積極入市。但他指出，預(yù)計(jì)在實(shí)際落實(shí)過(guò)程中，三線以及以下的城市會(huì)面臨更好的政策扶持，而二線城市可能會(huì)擇優(yōu)選擇改善型購(gòu)房需求進(jìn)行公積金貸款政策的調(diào)整。而對(duì)于包括北京在內(nèi)的一線城市，調(diào)整的可能性并不大，會(huì)加大房?jī)r(jià)上漲的壓力。
    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，公積金首付的再次降低實(shí)際影響有限，因?yàn)楣e金與商業(yè)貸款不一樣，各地都有最高限額，比如北京最高限額僅120萬(wàn)，這種情況下首付20%不太可能實(shí)現(xiàn)，但心理影響較大，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，金九銀十購(gòu)房者入市積極性將繼續(xù)提高，一二線城市9-10月市場(chǎng)可能出現(xiàn)一波漲幅。
    海通證券認(rèn)為，當(dāng)前二套房?jī)?yōu)惠力度基本接近2008年，考慮三線及以下城市總房?jī)r(jià)較低，公積金政策調(diào)整對(duì)支持行業(yè)去庫(kù)存有實(shí)質(zhì)意義，目前不論新開(kāi)工、投資三線城市占比均在50%-60%，因此三線城市復(fù)蘇力度直接決定房地產(chǎn)投資、新開(kāi)工后期復(fù)蘇力度，考慮三線城市公積金可貸款總額占購(gòu)房款比重明顯高于一二線城市，新政對(duì)確保三線城市需求市場(chǎng)，降低三線城市新房庫(kù)存并穩(wěn)定后期房地產(chǎn)投資意義重大。
    此外，住建部、商務(wù)部等六部委聯(lián)合發(fā)布新政，針對(duì)外商投資房地產(chǎn)企業(yè)和境外機(jī)構(gòu)、個(gè)人購(gòu)房部分政策進(jìn)行寬松調(diào)整，允許境外個(gè)人購(gòu)買(mǎi)符合實(shí)際需要的商品房。業(yè)內(nèi)人士指出，限外政策放松對(duì)于北上廣深等一線城市的高端項(xiàng)目而言或?qū)⑵鸬结尫刨?gòu)買(mǎi)力的作用，連續(xù)出臺(tái)利好政策，表明了政府對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的迫切心理，若接下來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇進(jìn)程不及預(yù)期，不排除政府繼續(xù)加碼房地產(chǎn)市場(chǎng)刺激政策。
    購(gòu)房成本降至最低
    不僅在樓市政策上持續(xù)放寬，今年以來(lái)，貨幣流動(dòng)性也持續(xù)釋放。8月25日央行決定，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。至此，本輪已經(jīng)有五次降息四次降準(zhǔn)，為樓市帶來(lái)的最直接刺激就是購(gòu)房者“月供下降、利息直減”，信貸成本已降至最低。
    據(jù)中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，以貸款100萬(wàn)，20年為例，此次降息后月供減少140元。如果從2014年11月末開(kāi)始的本輪降息通道看，5次降息購(gòu)房者按照基準(zhǔn)利率計(jì)算，百萬(wàn)元20年利息將減少高達(dá)19.3萬(wàn)元。
    “隨著‘雙降’齊現(xiàn)，流動(dòng)性進(jìn)一步釋放將助推下半年樓市的持續(xù)穩(wěn)步回升?！睆埓髠フJ(rèn)為，在貨幣政策持續(xù)寬松環(huán)境下，銀行將增加貸款額度，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，首套房的利率折扣將明顯增加。目前一線城市的首套房貸款折扣主流在9折左右，未來(lái)有出現(xiàn)8.5折或者8折的可能性。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這種直接的信貸刺激影響非常大，降息通道已經(jīng)持續(xù)打開(kāi)，購(gòu)房積極性繼續(xù)提高。
鏈家網(wǎng)研究院李巧玲認(rèn)為，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，股市下跌的情況下，央行連續(xù)降息、降準(zhǔn)加上三部委聯(lián)合降低公積金貸款首付比例，這更加印證了此前關(guān)于刺激房地產(chǎn)需求來(lái)提振經(jīng)濟(jì)的猜測(cè),并且這種類(lèi)似手段今后仍有出臺(tái)的可能。房地產(chǎn)行業(yè)在今年甚至明年預(yù)計(jì)都會(huì)有一個(gè)比較寬松的政策環(huán)境。在央行多次降息之后，利率已經(jīng)降到歷史最低水平，首套和改善性購(gòu)房需求得到有效釋放，一線城市以及部分二線城市今年成交量基本都較去年翻倍。如果再加上公積金二套2成首付比例政策落地，房?jī)r(jià)較低的三、四線城市需求預(yù)計(jì)會(huì)被帶動(dòng)一部分。今年的“金九銀十”以及年底前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，預(yù)計(jì)仍會(huì)保持較高的交易量。
    回暖新動(dòng)力接連出現(xiàn)
    受益于一系列利好政策，樓市持續(xù)呈現(xiàn)回暖態(tài)勢(shì)。
    據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院最新發(fā)布的2015年8月“百城價(jià)格指數(shù)”報(bào)告顯示，8月全國(guó)100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為10787元/平方米，環(huán)比上漲0.95%，漲幅較上月擴(kuò)大0.41個(gè)百分點(diǎn);同比來(lái)看，在經(jīng)歷連續(xù)十個(gè)月同比下跌后，百城房?jī)r(jià)于本月止跌，上漲0.15%。綜合來(lái)看，百城住宅均價(jià)則為16個(gè)月以來(lái)首次出現(xiàn)同比環(huán)比雙雙上漲。北京、上海等十大城市新建住宅均價(jià)為19962元/平方米，環(huán)比上漲1.95%，漲幅較上月擴(kuò)大0.80個(gè)百分點(diǎn);同比上漲3.83%，漲幅較上月擴(kuò)大2.53個(gè)百分點(diǎn)。其中，上海房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅居首，均價(jià)上漲3.77%，深圳同比上漲26.38%仍居首位。
    從北京市場(chǎng)來(lái)看，據(jù)鏈家網(wǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，8月份新建商品住宅(含保障房、自住房)網(wǎng)簽量為9291套，比7月下降30.3%?？鄢Ｕ戏?、自住房后，純商品住宅成交6001套，比上月下降19.3%，比2014年同期上漲44.1%。8月份北京純商品住宅(扣除保障房、自住房)成交均價(jià)為29687元/平方米，環(huán)比上漲7.6%。8月，北京二手住宅網(wǎng)簽量為19088套，環(huán)比下降11.1%，同比上漲127.1%。成交均價(jià)35760元/平方米，環(huán)比上漲1.4%，同比上漲8.7%。1-8月二手房總成交量125370套，比去年同期上漲106.8%。今年以來(lái)北京二手住宅的交易規(guī)模已經(jīng)接近限購(gòu)前一年(2010年)同期的12.7萬(wàn)套。
    從供應(yīng)量來(lái)看，8月北京共有18個(gè)期房項(xiàng)目獲得預(yù)售許可，供應(yīng)總量為5429套，比7月全月下降25.4%。扣除自住房后，純商品住宅供應(yīng)5222套，較上月上漲102.8%，較去年下降18.4%。2015年1-8月份純商品住宅供應(yīng)量為43572套，較去年同期大幅下滑41.3%。另?yè)?jù)亞豪統(tǒng)計(jì)，9月北京將有34個(gè)項(xiàng)目入市，入市個(gè)數(shù)將創(chuàng)下今年月度新高，其中，純新盤(pán)有20個(gè)。
    鏈家網(wǎng)研究院李巧玲認(rèn)為，預(yù)計(jì)隨著“金九銀十”的到來(lái)，以及近期的降息降準(zhǔn)以及公積金新政對(duì)市場(chǎng)情緒的影響，市場(chǎng)或?qū)⒂瓉?lái)年內(nèi)的供需高峰，房?jī)r(jià)也將呈現(xiàn)出“穩(wěn)中有升”的態(tài)勢(shì)。
    易居研究院研究員朱光認(rèn)為，隨著近期一系列政策的推出，樓市回暖將再添新動(dòng)力，特別是供需結(jié)構(gòu)相對(duì)緊張的一線和部分二線城市，預(yù)計(jì)年內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)還將繼續(xù)升溫，房?jī)r(jià)上漲也會(huì)加快;而大部分二線城市和部分三線城市將加速去庫(kù)存的進(jìn)程，房?jī)r(jià)也將穩(wěn)中有升;大多數(shù)三四線城市則因?yàn)閹?kù)存去化周期較長(zhǎng)，因此仍將以堅(jiān)持去庫(kù)存為主要目標(biāo)，房?jī)r(jià)走勢(shì)也將趨于平穩(wěn)。總體看，各地樓市在利好政策的刺激下，走勢(shì)分化將愈發(fā)明顯。
    大量政策后手可供選擇
    首創(chuàng)證券認(rèn)為，在多重政策的疊加作用之下行業(yè)有望在“金九銀十”迎來(lái)成交量的短暫提升，但是考慮到各級(jí)市場(chǎng)較大的差異性以及避免部分區(qū)域成交過(guò)熱導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲過(guò)快以及政策轉(zhuǎn)向等問(wèn)題，未來(lái)行業(yè)調(diào)控方向預(yù)期依然延續(xù)小眾化、地方化的操作思路，市場(chǎng)轉(zhuǎn)型和分化依然是行業(yè)回歸和調(diào)整階段的主題。
    嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在目前應(yīng)該成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的引擎，無(wú)論是市場(chǎng)成交量上升還是價(jià)格止跌反彈態(tài)勢(shì)的完成，都有利于市場(chǎng)信心的提振，以及帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。所以此次中央對(duì)于樓市政策的繼續(xù)加碼，意圖很明顯，即希望9月份以及第四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠發(fā)揮提振市場(chǎng)信心、盤(pán)活存量資產(chǎn)、帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的功能。
    海通證券同時(shí)指出，政府已經(jīng)從最高層面體現(xiàn)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的決心，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)不能有效恢復(fù)，除了降息、降準(zhǔn)等傳統(tǒng)宏觀貨幣工具外，政府仍存在大量政策后手可供選擇，包括繼續(xù)差別化信貸、降低資本金要求、行政干預(yù)、財(cái)稅政策、土地和戶籍政策、網(wǎng)路管理和保障房制度等。

地產(chǎn)中國(guó)網(wǎng)