中國樓市經(jīng)歷了跌宕起伏的2015，這一年，樓市分化加劇。一二線城市成交火爆，三四線城市依然庫存壓頂，如今樓市的主基調(diào)從“控房價”變成了“去庫存”，尤其是對于眾多的三四線城市，去庫存已經(jīng)成為當(dāng)?shù)亻_發(fā)商的首要任務(wù)。
    2015年政府工作報告提出“支持居民自住和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”，這確定了今年樓市政策的基調(diào)。隨后，一系列樓市政策密集出臺，樓市逐漸回暖。面對目前巨大的經(jīng)濟(jì)下行壓力，而房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性 產(chǎn)業(yè)之一，預(yù)計短期內(nèi)仍將會進(jìn)一步加大出臺利好政策以刺激房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展
    房企前十月發(fā)債超去年16倍
    2015年初證監(jiān)會發(fā)布的公司債新規(guī)降低了公司債的發(fā)行難度，房企債券融資需求被釋放，發(fā)行規(guī)模不斷擴(kuò)大。在利好政策環(huán)境推動下，大量資金涌入債市，房企公司債發(fā)行勢頭迅猛，萬科、保利、泰禾等知名房企頻繁曝出發(fā)債預(yù)案，且發(fā)行利率不斷走低，進(jìn)一步激發(fā)了房企發(fā)債需求，隨著國內(nèi)融資環(huán)境趨好，境外上市的內(nèi)地房企也逐漸轉(zhuǎn)向內(nèi)地融資。
    事實上，自今年6月份公司債放量發(fā)行以來，房企發(fā)債熱情不斷升溫、發(fā)債規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，成為債券市場最為活躍的群體。6月18日，恒大公告稱將發(fā)行200億元境內(nèi)公司債，首期5年期50億元境內(nèi)債以5.38%利率成功發(fā)行，不僅創(chuàng)下恒大歷史最低債券利率紀(jì)錄，而且成為首個在境內(nèi)發(fā)債的紅籌公司。特別是9月以來，無論是境內(nèi)公司還是海外上市公司紛紛發(fā)行公司債，發(fā)行債券日益成為房企解決融資困境的主要渠道。伴隨房企大規(guī)模拿地，房企發(fā)債數(shù)量和規(guī)模更是呈現(xiàn)出爆發(fā)式增長趨勢，且發(fā)行利率不斷創(chuàng)新低，房企債券市場融資優(yōu)勢凸顯。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，截至10月末，已有包括恒大、融創(chuàng)、龍光、世茂等52家房企成功發(fā)行公司債，發(fā)行規(guī)模達(dá)到1814.24億元，相比2014年增長了接近16倍。隨著發(fā)債票面利率逐步降低，房企債市融資意愿越發(fā)強烈，三季度開始房企發(fā)債速度明顯加快，從各季度房企融資金額來看，三季度共有37家房企成功發(fā)行公司債，募資規(guī)模達(dá)1265億元，占整個發(fā)債市場的60%左右；而二季度發(fā)債規(guī)模為179.79億元，一季度為69.5億元。
    統(tǒng)計顯示，今年房企公司債發(fā)行利率普遍介于4%~8%之間，相比于銀行貸款和同期限中期票據(jù)來說更具優(yōu)勢。10月份房企5年期公司債平均發(fā)行利率為4.16%，環(huán)比下降了12%，相比年初更是大幅下降32%；與同期限銀行貸款利率4.90%相比，低了15%；與同期限中期票據(jù)平均發(fā)行利率5.21%相比，低了20%。對于海外上市的內(nèi)地房企來說，隨著海外融資成本逐漸升高，融資成本較低的境內(nèi)公司債成為海外上市房企的最優(yōu)選擇。由于公司債利率大幅降低，房企以低成本債券融資替代銀行貸款、信托等高成本融資，債務(wù)負(fù)擔(dān)大為減輕。業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，寬松的市場環(huán)境和公司債質(zhì)押式回購交易制度的實施是拉低房企公司債融資成本的主要因素。
    中指院方面分析稱，三大因素促就了本輪的房企規(guī)模發(fā)債潮。其中，政策放松是催生本輪發(fā)債熱潮的重要推手。而公司債新規(guī)明確表示，滿足一定條件的公司債券可以進(jìn)行質(zhì)押式回購和競價交易，新制度大大提高了公司債在二級市場的流動性及交易效率，使得債券市場在需求端得到保障。另一方面，寬松的市場環(huán)境激發(fā)了房企債市融資需求。
    穆迪11月27日發(fā)布報告指出，今年以來開發(fā)商國內(nèi)發(fā)債規(guī)模大幅上升，從2014年全年的19億美元攀升至2015年11月24日的318億美元(約2033億元人民幣)。該數(shù)據(jù)已是去年全年國內(nèi)債的16.74倍。除了在開發(fā)和規(guī)模上加速，巨額融資還為房企們的多元化經(jīng)營提供了充沛的資金。今年以來，不時公告將投資文旅、物業(yè)、物流、電商、金融、證券、體育等等行業(yè)的房企不在少數(shù)，個別大型房企甚至已逐漸發(fā)展成為綜合型國際企業(yè)。
    去庫存迎來窗口期
    國家統(tǒng)計局發(fā)布最新數(shù)據(jù)顯示，截至10月底，全國商品房待售面積6.86億平方米，比9月末增加2122萬平方米，再創(chuàng)歷史新高。除此還有超過70億平方米的在建面積，第一太平戴維斯更預(yù)計，到2020年，中國還將新增300億平方米各類物業(yè)。數(shù)據(jù)顯示，我國房地產(chǎn)待售面積自2011年來一直在不斷增長，待售面積/年銷售面積比例從2011年的25%持續(xù)上升到2015年10月的53%。
    自去年9月30日房貸新政以來，寬松的貨幣環(huán)境延續(xù)，使得樓市需求逐步釋放，2015年房地產(chǎn)市場庫存整體呈上漲趨勢。雖然今年以來房地產(chǎn)銷售較明顯回暖，但回暖的市場成交并沒有對樓市庫存帶來明顯改善，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1－10月份，商品住宅銷售面積94898萬平方米，同比增長7.2%，銷售金額增長14.9%，但房地產(chǎn)待售面積仍處于不斷增長狀態(tài)，投資額持續(xù)高于銷售額，房地產(chǎn)供過于求的狀況并沒有因銷售回升有所緩解。房地產(chǎn)庫存的持續(xù)高位直接影響到了房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)，1－10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資78801億元，同比名義增長2.0%，創(chuàng)歷史新低。這已經(jīng)是全國地產(chǎn)開發(fā)投資增速的“20連跌”，受到房地產(chǎn)業(yè)下行影響，“三駕馬車”之一的固定資產(chǎn)投資增速一路創(chuàng)出新低，連累GDP增速也出現(xiàn)下滑。
    易居研究院最新跟蹤的35城住宅庫存報告顯示，10月份，一、二、三線35個城市新建商品住宅存銷比(又稱去化周期)分別為10.0、12.2和18.9個月，這意味著二三線城市要一年以上的時間才能消化完這些庫存。一線城市10月份市場總體活躍，已經(jīng)連續(xù)10個月存銷比低于12個月?？傮w而言，房地產(chǎn)市場庫存整體上在持續(xù)走高，但一二線城市和三四線城市卻有明顯的分化，一二線城市的庫存壓力明顯小于三四線城市。
    萊坊上海研究及咨詢部主管楊悅晨表示，由于國內(nèi)投資渠道有限，股市表現(xiàn)并不出色，對于有資產(chǎn)保值要求的人士而言，房地產(chǎn)仍然具有吸引力，特別是在具有較好經(jīng)濟(jì)條件和穩(wěn)定社會環(huán)境的一線城市，投資者仍然很看好其不動產(chǎn)市場。此外，中國城市化進(jìn)程的基調(diào)不會變，城市化帶來基建的提升、外來人口的引入等，這些都對于樓市是很大的利好因素，房地產(chǎn)價值會不斷的提高，對于投資者而言樓市投資價值依然存在。
    近日，中央頻繁關(guān)注樓市去庫存問題。
    11月以來，“化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展”、“以加快戶籍制度改革帶動住房等消費”等高層聲音連續(xù)出現(xiàn)，使整個行業(yè)發(fā)展過程中的這一主旋律凸顯出來。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)市場政策再次釋放調(diào)整信號，意味著去庫存仍將是未來房地產(chǎn)市場的重點，未來政府層面有望繼續(xù)出臺具體措施，而各地方尤其是目前庫存高企的三、四線城市，去庫存措施也會相繼出臺。
    此外，系列利好為樓市升溫再添新動力(310328,基金吧)，央行積極推行貨幣寬松政策，自2014年11月以來多次下調(diào)人民幣存貸款利率和降準(zhǔn)，目前五年期貸款利率已累計下調(diào)165個基點降至4.90%，為過去25年以來最低水平。10月29日，中共十八屆五中全會公報宣布二孩新政將于2015年內(nèi)全面放開，但具體時間還未出臺。11月10日，習(xí)總書記在中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會議中強調(diào)要“化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展”。另外，公積金連接出臺新政(年內(nèi)已有6次公積金改革，其中11月出現(xiàn)了3次)。11月21日，國務(wù)院法制辦就《住房公積金管理條例(修訂送審稿)》公開征求意見，是公積金管理條例在時隔13年后再次調(diào)整，明確提出未來要實現(xiàn)公積金資產(chǎn)證券化。
    近日，住建部已經(jīng)確定，在“去庫存”成為所有穩(wěn)定住房消費政策核心所在的背景下，2016年城市棚戶區(qū)改造的任務(wù)目標(biāo)或?qū)?chuàng)下歷史新高。隨之而來的，則是城市棚戶區(qū)改造及其貨幣化補償安置，將成為2016年樓市去庫存的最主要手段。值得注意的是，自高層提出房地產(chǎn)去庫存以來，山西、四川、甘肅、安徽四個省份明確發(fā)文取消了限購政策。而多數(shù)城市的限購的松綁是在去年下半年，在46個限購城市中，目前僅剩北京、上海、廣州、深圳四個一線城市在堅守。
    一線城市“地王”頻現(xiàn)
    臨近年末，土地市場的翹尾效應(yīng)愈加明顯。就在三四線城市面臨天量庫存壓力、全國土地出讓金下降25.2%的同時，一線城市和核心二線城市卻迎來了熱火朝天的“地王季”。在樓市看漲預(yù)期下，近兩周北京等城市土地密集供應(yīng)，成交價格也相應(yīng)走高，并帶動土地出讓金整體上漲。
    在上海，11月25日下午，備受矚目的上海新江灣巨型純住宅地塊迎來了現(xiàn)場競標(biāo)，最終由信達(dá)以72.99億元殺出重圍奪得，名義樓板價4.9萬元/㎡，若扣除20%保障房面積后，實際樓板價超過6.1萬元/㎡，刷新了上海住宅樓板價新紀(jì)錄。而在24日，北京土地市場也繼續(xù)上演房企搶地大戰(zhàn)，經(jīng)過多輪競價，最終房山兩地塊全部被天恒中糧聯(lián)合體摘得，總價68.63億元。據(jù)測算，兩地塊樓面價分別達(dá)到約18000元/㎡、29000元/㎡，已接近甚至超過區(qū)域在售樓房價格。根據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計，今年北京土地市場成交額已達(dá)到約1920億元，超過2014年全年1916億元的歷史成交紀(jì)錄。剩下的最后一個月里，北京仍有多幅待出讓地塊，全年成交額超2000億元幾成定局。業(yè)內(nèi)人士分析指出，一線城市今年以來地王頻出，低價越拍越高，而隨著金融資本介入土地市場，地價也必然相應(yīng)走高。
    在各地樓市松綁、去庫存化加速推進(jìn)的當(dāng)口，北上廣深等一線城市地王頻現(xiàn)。其中在地王爭奪戰(zhàn)中，國企的優(yōu)勢不言而喻。數(shù)據(jù)顯示，今年北京土地市場成交的44幅住宅用地中，77%被央企或者國企摘得；上海雖然比例沒有北京那么高，但國企拿地也超過了一半。統(tǒng)計顯示，在2015年上海成交的39幅住宅用地中，有22幅為國企單獨或主導(dǎo)聯(lián)合摘得，占比達(dá)56%。實際上，當(dāng)前土地市場大熱的城市不僅有北京、上海，廣州、南京、杭州等其他一二線城市也同樣出現(xiàn)土地成交熱潮，高總價地、高單價地亦頻頻刷新紀(jì)錄。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，國企強勢進(jìn)入一線城市、主宰土地市場的趨勢將影響未來樓市。雖然高價地并不能完全代表未來市場售價，但“地王”集中出現(xiàn)，未來一線城市房價很難不受到影響，住宅產(chǎn)品豪宅化難以避免。隨著一線城市進(jìn)入門檻逐漸提高，開發(fā)企業(yè)面臨的風(fēng)險也隨之加大。地價攀升，房價上漲空間在一定時期內(nèi)相對有限，將會擠壓企業(yè)的獲利空間；同時，住宅售價不得不隨之上漲，產(chǎn)品被“高端化”，同時還將導(dǎo)致中小房企被擠出一二線城市，包括本地中小房企。高端化產(chǎn)品一方面進(jìn)一步拉升整體房價，另一方面更擠壓了普通商品房的市場供應(yīng)，加劇市場供求失衡，推動房價進(jìn)一步上漲。
    事實上，今年前10個月，土地價格延續(xù)了今年以來整體上行的走勢。易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，1月至10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置均價3246元/平方米，同比增長13%，增幅比1月至9月擴(kuò)大3.4個百分點。從價格看，前10個月土地價格超過前9個月的歷史最高價，再創(chuàng)歷史新高。
    房企尋求多元化轉(zhuǎn)型
    盡管房地產(chǎn)業(yè)目前已經(jīng)進(jìn)入白銀時代，告別了黃金十年，面對利潤增速下滑，開發(fā)商開始覬覦多元化發(fā)展獲利。對于資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)來說，與多種產(chǎn)業(yè)融合，通過跨界轉(zhuǎn)型尋找新的利潤增長點。從“＋互聯(lián)網(wǎng)”、“＋保險”、“＋金融”、“＋養(yǎng)老”等模式，近期眾多房企更是積極布局“大金融”，繼恒大收購華夏銀行股權(quán)之后，恒大人壽也于恒大再次奪得亞冠之后正式亮相。除了恒大，綠地、萬達(dá)、泛?？毓傻确科笠蔡岢觥按蠼鹑凇鞭D(zhuǎn)型方案，而今年來表態(tài)要轉(zhuǎn)型金融的房地產(chǎn)企業(yè)更是不勝枚舉，比如，中天城投、上海大名城、蘇寧環(huán)球、金科控股等等。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房企布局“大金融”，既可多元化業(yè)務(wù)謀求較高的投資回報收益，還可降低房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的融資成本，同時還能促使房企“地產(chǎn)＋X產(chǎn)業(yè)”、“金融業(yè)＋加工業(yè)”等方向變革。
從目前房企布局“大金融”的領(lǐng)域來看，已經(jīng)有銀行、保險、券商、交易所、信托基金等等，幾乎涉及金融領(lǐng)域的方方面面。布局“大金融”，成為房企布局的關(guān)鍵一局，其實綠地、萬達(dá)等大牌企業(yè)早已紛紛涉入其中。泛海控股日前就以10.2億元的價格收購了民安保險51%的股份。在成功收購民安保險后，加上先前的民生證券、民生信托，泛?？毓傻慕鹑诎鎴D呈現(xiàn)出證券、信托、保險的“三駕馬車”模式，其綜合金融布局初步形成。
    目前很多房企跨界做金融，其實就是希望擺脫對傳統(tǒng)土地增值模式的依賴，通過控股金融企業(yè)，能夠促使新一輪資本投資朝更富有競爭性和前瞻性的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入。地產(chǎn)行業(yè)與金融結(jié)合，還可能衍生出一些新的行業(yè)，如投資壽險，能夠為后續(xù)養(yǎng)老及休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供新的動力。當(dāng)然，除了與金融業(yè)融合，物流、養(yǎng)老、旅游等“地產(chǎn)＋X產(chǎn)業(yè)”的模式也成為各大房企的新探索。例如11月23日，“恒大人壽”亮相。其由恒大收購中新大東方人壽而來，業(yè)務(wù)覆蓋壽險、健康險和意外傷害險等。
    另外，由于資金面依然不容樂觀，變賣股權(quán)獲取資金成為不少中小房企的無奈之舉。據(jù)統(tǒng)計，截至2015年11月26日，北京和上海產(chǎn)權(quán)交易所共計48家房企掛牌轉(zhuǎn)讓股權(quán)，總權(quán)益金額137億元，其中將100%股權(quán)出售的房企有34家，14家房企部分轉(zhuǎn)讓股權(quán)。在北京、上海、天津及武漢產(chǎn)權(quán)交易所，僅11月份新掛牌待售房企股權(quán)貨值就高達(dá)96億元，顯示中小房企的生存壓力并未因市場回暖而緩解。資金緊張和業(yè)績虧損是它們拋售股權(quán)的共同原因，其中很多企業(yè)還負(fù)有大量債務(wù)。中國指數(shù)研究院發(fā)布的研究報告顯示，2015年前三季度，房地產(chǎn)行業(yè)完成并購案例176起，涉及金額1600億元。與去年同期相比，房企并購重組的數(shù)量和金額均明顯增多。研究報告指出，股權(quán)收購和項目收購是近段時間房企并購的主要模式。一方面，企業(yè)通過參股目標(biāo)企業(yè)，或與其他機(jī)構(gòu)合作開發(fā)的方式控股目標(biāo)企業(yè)，進(jìn)而獲得較高利潤。另一方面，通過對目標(biāo)項目的收購可以幫助企業(yè)獲得開發(fā)資源，擴(kuò)大布局范圍。企業(yè)并購的實質(zhì)是獲得土地資源和戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。
    房企加速海外布局
    近年來，綠地集團(tuán)、萬科、萬達(dá)、碧桂園等多家房企紛紛踏足海外。日前，萬科擬通過3000萬英鎊注資方式收購位于英國倫敦科技城中心的 TheStage項目20%股份，一舉進(jìn)入歐洲房地產(chǎn)市場。房企對于海外市場的布局，已經(jīng)在向更廣泛的地域延伸。在陸續(xù)搶灘美國、澳大利亞等成熟區(qū)域后，國內(nèi)房企將目光聚焦于全新的疆土。
    根據(jù)仲量聯(lián)行研究部最新數(shù)據(jù)顯示，2014年，中國房地產(chǎn)投資在海外市場的投資額創(chuàng)下新高，達(dá)到165億美元，比2013年增長了46%。在中國房地產(chǎn)進(jìn)入白銀時代時，進(jìn)軍海外市場成為分散風(fēng)險的一種策略，同時也能抓住日益增長的華人海外置業(yè)需求。據(jù)全美地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商協(xié)會(NAR)數(shù)據(jù)顯示，截至2015年3月的前12個月內(nèi)，中國買家投資了286億美元，成為美國房地產(chǎn)市場第一大海外買家。以房屋的價值來計算，中國買家占到了海外買家成交額的27.5%，其中有35%的交易在加州。預(yù)計2020年，中國高凈值人群海外置業(yè)總規(guī)模約7.44萬億人民幣，海外置業(yè)每年年均增長需求約3000億元。
    而近期人民幣、澳元等外幣匯率的一系列變化，似乎進(jìn)一步催熱海外置業(yè)。仲量聯(lián)行最新數(shù)據(jù)表明，人民幣貶值后，咨詢購買海外房產(chǎn)的人數(shù)明顯增長。戴德梁行預(yù)計，國人對海外住宅投資的興趣將日益提高，這不只是為了獲得回報或租金收益，而且還是一個財富保值工具。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從中國人海外置業(yè)熱潮的背景來看，當(dāng)前，國外大多數(shù)發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體經(jīng)濟(jì)在復(fù)蘇，房地產(chǎn)仍然處于價值低估階段，海外置業(yè)剛好處于抄底的市場階段，市場周期的特征決定中國高凈值人群繼續(xù)積極在海外房地產(chǎn)市場投資置業(yè)。同時，中國房地產(chǎn)市場需求趨于飽和，短期內(nèi)來看房產(chǎn)的投資價值在逐步降低，分散風(fēng)險和子女教育是當(dāng)前高凈值人群進(jìn)行海外投資的主要原因。
    萊坊大中華區(qū)研究咨詢部主管紀(jì)言迅表示，中國對外投資大致上可以分為四輪浪潮。首輪浪潮受主權(quán)財富基金投資各種優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)以及銀行購置自用物業(yè)所帶動。在第二輪浪潮中，大型開發(fā)商也開始在海外市場開發(fā)物業(yè)項目，尋求多元化發(fā)展。在第三輪浪潮中，國內(nèi)投資基金和保險公司正積極尋求核心及高回報的物業(yè)投資機(jī)會。第四輪投資浪潮包括超高凈值人士(UHNWIs)、中小型國有企業(yè)和開發(fā)商，他們的組成及其對投資產(chǎn)品的要求較以往更多元化。值得指出的是，目前前三輪投資者仍然在積極探索海外投資的機(jī)會，形成一個百花齊放的局面。
    受國內(nèi)市場的不確定性，以及投資者分散風(fēng)險的需求帶動，中國海外房地產(chǎn)投資在2015年繼續(xù)強勁增長。今年前10個月，中國海外房地產(chǎn)投資總額已經(jīng)超越2014年全年，預(yù)計全年對外投資總額將超過280億美元。大型房企的海外房地產(chǎn)投資也漸趨多元化，由以往集中項目開發(fā)，轉(zhuǎn)向投資寫字樓、酒店和物流等已完成物業(yè)項目。目前國內(nèi)20大房企之中，有14家已經(jīng)參與了海外房地產(chǎn)投資，預(yù)計未來幾年，出海投資的大型房企將繼續(xù)增加。另一方面，越來越多的中小型房企也開始參與海外房地產(chǎn)投資。與大型房企不同的是，由于它們資本相對較少，所以更傾向在門檻較低、回報率較高的非門戶城市中尋找投資機(jī)會，例如美國和澳洲的省級城市。

上海金融報