樓市調(diào)控政策正從以往“一刀切”，轉(zhuǎn)變?yōu)榉殖鞘┎?。調(diào)控手段的理想狀態(tài)在于，明確政府責(zé)任，避免行政過(guò)度干預(yù)，使市場(chǎng)自發(fā)調(diào)整。但由于與經(jīng)濟(jì)發(fā)展、市場(chǎng)改革的周期疊加，樓市政策短期內(nèi)仍需依賴“分城施策”的原則和一定行政手段。
    隨著北京、上海、深圳等一線城市啟動(dòng)針對(duì)“房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”的應(yīng)急預(yù)案，我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策終于形成了這種基調(diào)：全國(guó)去庫(kù)存，熱點(diǎn)城市去杠桿。從去年以來(lái)，這種“有保有壓”的基調(diào)已成常態(tài)。
    我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控史，最早可回溯到1992年公積金制度全面建立，此后經(jīng)歷了1998年市場(chǎng)化改革，2003年土地出讓制度改革。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，其間中央政府和各部委曾推出過(guò)數(shù)十項(xiàng)針對(duì)樓市的專項(xiàng)調(diào)控政策，地方政府的調(diào)控手段更是不計(jì)其數(shù)。
    按照很多從業(yè)者的說(shuō)法，樓市調(diào)控政策正從以往的“一刀切”，轉(zhuǎn)變?yōu)榉殖鞘┎?。這無(wú)疑是調(diào)控思路的重要進(jìn)步。但即便如此，似乎仍難解決“去庫(kù)存”與高房?jī)r(jià)間的矛盾。
    分析人士指出，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，既有其本身規(guī)律，又與經(jīng)濟(jì)周期、住房民生、投資風(fēng)向等密不可分。這也決定了政策的復(fù)雜性與多面效果。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速進(jìn)入過(guò)剩時(shí)代，調(diào)控政策也將發(fā)生根本性變化。
    第四次“大寬松時(shí)代”
    回顧我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控史，當(dāng)前正迎來(lái)第四次政策層面的大寬松。
    第一次肇始于1992年房改之初。隨著住房公積金制度的全面推行，廣州、深圳、海南等城市吹響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)號(hào)角，社會(huì)貸款充裕，房地產(chǎn)投資增速加快。但隨著海南房地產(chǎn)泡沫破裂和1993年緊縮性政策等推出，這一時(shí)代很快結(jié)束。
    第二次大寬松始于1998年。福利分房制度全面取消，對(duì)商品房?jī)r(jià)格管制取消，預(yù)示著房地產(chǎn)全面啟動(dòng)市場(chǎng)化改革。2002年有央行降息、土地招拍掛制度出臺(tái)等。此后雖不斷有政策打壓，但房地產(chǎn)市場(chǎng)始終保持快速發(fā)展，直到2008年，金融危機(jī)刺破市場(chǎng)過(guò)熱泡沫。
    第三次寬松始于2008年末。為應(yīng)對(duì)市場(chǎng)下行，“降息降稅降首付”等系列組合拳打出，房地產(chǎn)再次迎來(lái)寬松政策環(huán)境。從2009年到2014年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)始終保持快速增長(zhǎng)，市場(chǎng)規(guī)模屢創(chuàng)新高。
    2014年“930新政”的出臺(tái)，即被認(rèn)為是第四次大寬松開(kāi)啟。去年以來(lái)，監(jiān)管層又連續(xù)發(fā)布松綁樓市政策，并持續(xù)至今。
雖然政策環(huán)境類似，但市場(chǎng)基本面已發(fā)生巨變。按照北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)陳志的說(shuō)法，經(jīng)過(guò)連續(xù)多年的房地產(chǎn)投資高速增長(zhǎng)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已從短缺迅速走向過(guò)剩。
    陳志指出，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)的依賴并未發(fā)生根本改變。在經(jīng)濟(jì)調(diào)整期，若未能找到經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)新引擎，政府部門對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的態(tài)度不會(huì)發(fā)生大轉(zhuǎn)變。
    全國(guó)人大代表、建業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng)胡葆森近日向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年上半年河南省多個(gè)縣區(qū)的財(cái)政收入，平均降幅超過(guò)20%，部分城市超過(guò)25%。主要原因在于房地產(chǎn)市場(chǎng)冷淡導(dǎo)致的土地出讓收入和相關(guān)稅收下滑。
    胡葆森認(rèn)為，要完成樓市“去庫(kù)存”，最快也要2-3年，最慢則需5-6年。這也意味著，未來(lái)兩到三年內(nèi)，我國(guó)房地產(chǎn)政策的總體基調(diào)將維持相對(duì)寬松狀態(tài)。
    市場(chǎng)分化“有史可鑒”
    在整體過(guò)剩的同時(shí)，區(qū)域分化態(tài)勢(shì)已經(jīng)形成。在監(jiān)測(cè)的35個(gè)熱點(diǎn)城市中，截至今年1月底，一二三線城市新建商品住宅存銷比分別為8.6、11.8和19.4個(gè)月。
    該機(jī)構(gòu)指出，一線城市已連續(xù)13個(gè)月存銷比低于12，這也是其房?jī)r(jià)近期出現(xiàn)較明顯上漲的原因。二線城市存銷比連續(xù)三個(gè)月低于12個(gè)月，房?jī)r(jià)上漲幅度也較大。三線城市存銷比較高，去庫(kù)存壓力相對(duì)較大。
    體現(xiàn)到房?jī)r(jià)上，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年1月，深圳、上海、北京、南京、廣州的新建商品住宅價(jià)格同比漲幅均超過(guò)10%，漲幅位居70大中城市前5位。還有45個(gè)城市房?jī)r(jià)同比出現(xiàn)下降。漲幅最高的深圳為52.7%，最低湛江為下降4.9%，兩個(gè)極點(diǎn)的差距不斷拉大。
    陳志向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，市場(chǎng)出現(xiàn)分化，表現(xiàn)為供需結(jié)構(gòu)和房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)變化，但根本原因還在于城市的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、支付能力、人口流入等指標(biāo)。在這方面，一線城市和其他城市有著天然差別。
    中信建投的報(bào)告也指出，從國(guó)際情況來(lái)看，城市分化是歷史性規(guī)律。以日本為例，6個(gè)主要城市的地價(jià)指數(shù)一直高于其他地區(qū)， 在房地產(chǎn)泡沫化時(shí)期的增速是其他地區(qū)的雙倍，泡沫破滅后仍明顯優(yōu)于其他地區(qū)。
    該機(jī)構(gòu)還指出，在大周期下，房地產(chǎn)市場(chǎng)變化也存在從一線城市向二三線城市傳導(dǎo)的效應(yīng)。因此，我國(guó)二線城市的市場(chǎng)仍被看好。但對(duì)于三四線城市，由于其主要因素在于人口流出而非購(gòu)買力不足，所以市場(chǎng)升溫乏力。
    中信建投表示，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展至今，最初一榮俱榮、一損俱損的局面已不存在，城市極差在擴(kuò)大。
    這種背景下，“分城施策”體現(xiàn)出其合理的一面。按照胡葆森的說(shuō)法，以往一刀切式的政策已經(jīng)對(duì)市場(chǎng)造成了傷害。
    2015年以來(lái)，監(jiān)管層下調(diào)房屋最低首付比例和二手房交易契稅的做法，均繞開(kāi)了一線城市。分析認(rèn)為，正如一線城市啟動(dòng)針對(duì)“房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”的應(yīng)急預(yù)案，未來(lái)這種分化趨勢(shì)還將持續(xù)。
    地方政府對(duì)市場(chǎng)的感知更為明顯，其動(dòng)作也往往先于中央政府調(diào)控。2013年下半年，山東南部某城市就曾因市場(chǎng)嚴(yán)重過(guò)剩而暫停了新區(qū)土地供應(yīng)，該市還對(duì)進(jìn)城購(gòu)房農(nóng)民給予現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)，并向公務(wù)員攤派賣房任務(wù)。
    一位接近國(guó)土部的專家向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，與過(guò)去不同，中央政府給予地方政府的權(quán)限不斷加大，使之在不違反原則的前提下，能夠?qū)κ袌?chǎng)進(jìn)行靈活調(diào)整。
    沉重的“負(fù)擔(dān)”
    在“分城施策”思想下，即便一線城市紛紛啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案，但對(duì)房?jī)r(jià)似乎仍難抑制。
    在陳志看來(lái)，這與我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的兩個(gè)獨(dú)有特征有關(guān)。其一，政府已成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要分子，并從中獲得收益，這就決定了政府部門不可能對(duì)需求進(jìn)行嚴(yán)厲打壓；其二，我國(guó)居民投資渠道不足，不動(dòng)產(chǎn)仍然是最重要和最有效的投資標(biāo)的。
    從這個(gè)意義上說(shuō)，房地產(chǎn)身上的“負(fù)擔(dān)”不可謂不沉重。
    陳志表示，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從構(gòu)建、推動(dòng)，到發(fā)展、膨脹，再到過(guò)剩，過(guò)程非常迅速。在這背后，政府部門的某些行為起到了“加速器”作用，比如，對(duì)土地出讓的偏好，建設(shè)保障房責(zé)任的缺失，城市規(guī)劃工作無(wú)序等。
    其間，中央政府曾出臺(tái)政策進(jìn)行糾偏，但效果并不盡如人意。這一方面由于執(zhí)行力度不佳，另一方面，很多政策本身就具兩面性。
    另一個(gè)“加速器”在于投資沖動(dòng)。投資需求始終是中國(guó)樓市的重要一員，無(wú)論是2008年的“四萬(wàn)億”投資，還是今年1月央行的海量“放水”，都有相當(dāng)部分流入了房地產(chǎn)。此外，來(lái)自江浙、山西、內(nèi)蒙等地的投資客，也曾是房地產(chǎn)市場(chǎng)主角。
    根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，在限購(gòu)較為寬松的杭州、蘇州、南京等城市，近期已有投資客抬頭趨勢(shì)，部分投資者甚至動(dòng)用了資金杠桿。
    陳志表示，在貨幣政策寬松階段，房地產(chǎn)就相當(dāng)于一塊巨大的“海綿體”，吸納了很多資金。這雖然防止資金流入消費(fèi)領(lǐng)域造成通脹，但造成了房地產(chǎn)市場(chǎng)本身過(guò)度膨脹。
    在未來(lái)一段時(shí)期，房地產(chǎn)仍然會(huì)起到上述作用。但如何引導(dǎo)資金流向，使之真正能夠消化庫(kù)存，而非推漲房?jī)r(jià)，則是政策關(guān)注的重點(diǎn)。
    上述接近國(guó)土部的專家表示，房地產(chǎn)調(diào)控政策的手段必然向市場(chǎng)化方向演進(jìn)。理想狀態(tài)在于，明確政府責(zé)任，避免行政過(guò)度干預(yù)，使市場(chǎng)自發(fā)調(diào)整。但由于與經(jīng)濟(jì)發(fā)展、市場(chǎng)改革的周期疊加，樓市政策短期內(nèi)仍需依賴“分城施策”的原則和一定行政手段。

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