“營改增”全面推開進入倒計時。房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”的實施備受業(yè)內(nèi)關注。中金公司預計，“營改增”后房地產(chǎn)全行業(yè)稅負將下降620億元，預計行業(yè)凈利潤增加460億元?！盃I改增”除推動房地產(chǎn)投資外，還將為開發(fā)商在高庫存地區(qū)創(chuàng)造降價和去庫存空間。在利潤率受到擠壓的背景下，大部分開發(fā)商將受益“營改增”，毛利率越低、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務占比越大的公司享受的減稅幅度越大。
    業(yè)內(nèi)人士表示，政策實行后，將利好商業(yè)地產(chǎn)及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的銷售，并增加一般企業(yè)對于持有型物業(yè)的投資，長期來看對房地產(chǎn)投資有拉動作用。
    高端項目獲益多
    “營改增”相關規(guī)定顯示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售開發(fā)不動產(chǎn)時，以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額，稅率為11%。
    市場人士認為，土地成本能否抵扣是“營改增”實施后對開發(fā)商影響的關鍵。平安證券分析師王琳表示，房地產(chǎn)行業(yè)的成本主要由土地、建安和財務成本構成。地方政府無法開具增值稅發(fā)票，利息成本需等金融服務業(yè)進行“營改增”后才能取得發(fā)票。如果土地及利息成本無法抵扣，則相當于營業(yè)稅由目前的5.5%上升至6.75%，地產(chǎn)商面臨稅負增加的風險，且毛利越高的項目稅收負擔越大。如果政策特別規(guī)定允許房地產(chǎn)企業(yè)憑財政部門監(jiān)制的土地專用收據(jù)等作為抵扣憑證，則將大幅降低開發(fā)商稅收成本，由5.5%下降至3.78%。
    廣發(fā)證券 測算，在土地成本可以先被扣除及建安成本進項稅也可以抵扣情況下，無論是哪類城市，在給定建安成本的情況下，土地成本越低，也就是毛利率越高的項目，“營改增”后獲益越??；土地成本越高，也就是毛利率越低的項目，“營改增”后獲益越大。
    廣發(fā)證券研究報告顯示，在給定土地成本情況下，建安成本相對較高的項目，比如精裝修或使用高檔的建材，“營改增”后獲益程度更大。這意味著，原先致力于精裝修或偏高端住宅產(chǎn)品的房企，“營改增”之后獲益程度會更大一些。
    專家表示，“營改增”將助推規(guī)模化、專業(yè)化租賃經(jīng)營和“購租并舉”的住房供應新模式。在內(nèi)部管理上，開發(fā)商會將建安、咨詢和設計等業(yè)務外包，促進行業(yè)細分、專業(yè)化經(jīng)營。此外，由于建安、設計等成本納入抵扣，會激勵開發(fā)商增加精裝修房屋供給。
    對二手房交易影響中性
    從稅率角度看，此次“營改增”不改變交易稅稅率。在二手房增值稅方面，新稅制規(guī)定，對于不滿2年的住房，增值稅是售價的5%；對于2年以上的住房，免征增值稅（一線城市除外）。對一線城市而言，滿2年不滿5年的住房對總價增值部分征收5%的增值稅，滿5年的住房免征增值稅。分析人士認為，各種情況下，稅率不變，“營改增”對二手房交易影響中性。
    銀河證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師李軍稱，從稅率上看，“營改增”前后沒有明顯變化，均為5%，主要還是稅基由價內(nèi)轉變?yōu)閮r外的區(qū)別，但有利于降低二手房流通成本。
    國家稅務總局副局長汪康日前表示，個人二手房的稅收問題涉及千家萬戶，社會非常關注。國稅總局在配合財政部研究個人住房征稅問題時，也是非常審慎的。個人二手房的交易在稅收負擔上將保持基本穩(wěn)定，過去二手房營業(yè)稅的征稅政策和免稅政策這次都平移過來了，過去征營業(yè)稅5%，現(xiàn)在改為增值稅還是5%，但稅收負擔實際是減輕了。
    商業(yè)地產(chǎn)迎小陽春
    據(jù)“營改增”有相關規(guī)定，2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)在建工程，其進項稅額應自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。分析人士認為，這意味著對于那些缺乏進項稅額的企業(yè)，可以通過購入商業(yè)地產(chǎn)特別是寫字樓，來增加自身的可抵扣進項稅額，從而間接促進商業(yè)地產(chǎn)的銷售。
    王琳表示，政策實行后，購置商業(yè)地產(chǎn)及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等不動產(chǎn)，將和購置設備一樣進行增值稅抵扣，這將利好商業(yè)地產(chǎn)及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的銷售，并增加一般企業(yè)對于持有型物業(yè)的投資，長期來看對房地產(chǎn)投資也有拉動作用。
    王琳稱，政策將刺激企業(yè)投資，利好商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)去庫存，政策也有望刺激企業(yè)購置辦公樓改善辦公條件，有助于去化寫字樓庫存。同時，有助于降低企業(yè)運營成本。將購置不動產(chǎn)的成本進行抵扣，可以降低現(xiàn)有企業(yè)的不動產(chǎn)持有成本，減少企業(yè)運營費用。另外，為未來持有環(huán)節(jié)增稅鋪墊。企業(yè)持有不動產(chǎn)尤其是房產(chǎn)之后，房產(chǎn)稅作為持有環(huán)節(jié)的稅種將具有調(diào)節(jié)市場供需結構，抑制投機性需求的作用。
    隨著改革的推進，商業(yè)地產(chǎn)價格是否會出現(xiàn)上漲？對此，財政部副部長史耀斌日前在答記者問時表示，不動產(chǎn)進項稅可以抵扣的政策實施后，企業(yè)不會單純?yōu)榱说侄惗忂M大量不動產(chǎn)。對個人來講，住房轉讓的政策這次沒有做任何變動；對于企業(yè)來講，不管從事什么樣的經(jīng)營行為，首先要看的是經(jīng)濟效益、投資目的。雖然新增的不動產(chǎn)可以作為進項稅抵扣，但如果對生產(chǎn)經(jīng)營沒有益處的話，企業(yè)也不會為了抵扣的目的去大量購買房地產(chǎn)。如果企業(yè)投資于不動產(chǎn)，說明希望以后擴展經(jīng)營業(yè)務、占有更大的市場，這屬于企業(yè)自身的投資決策問題。
    對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)租賃企業(yè)而言，其能否受益則取決于下游租戶是否能抵扣進項稅從而實現(xiàn)增值稅轉嫁。廣發(fā)證券房地產(chǎn)研究小組首席分析師樂加棟認為，“營改增”規(guī)定提供不動產(chǎn)租賃服務，稅率為11%。根據(jù)測算，如果商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)租賃企業(yè)的下游租戶是企業(yè)租戶，并且也是增值稅的一般納稅人，那么，該類房企作為業(yè)主可以將增值稅稅負以進項稅額的形式轉移至下游企業(yè)租戶，從租戶的角度來看，附著在租金成本上的增值稅進項稅額可以抵扣它自己的銷項稅額。于是，在租戶租金成本不變的情況下，在“營改增”前后，該類房企的租金凈收入是上升的。

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