巴曙松談房地產(chǎn)周期五個變化趨勢
   【解說】2016年博鰲（樓盤）房地產(chǎn)論壇8月11日在海南（樓盤）省陵水縣開幕，本屆博鰲房地產(chǎn)論壇主題為“改變的力量”。中國銀行(601988,股吧)業(yè)協(xié)會首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松在談到這一輪的房地產(chǎn)周期變化趨勢時提到，這一輪共有五個趨勢。
    首先是分化與同化并存。一方面，一、二、三線城市之間出現(xiàn)逐漸分化的趨勢，新房和二手房分化，不同城市或者同一城市不同區(qū)域房地產(chǎn)市場之間，甚至不同的產(chǎn)品之間供需結(jié)構(gòu)和周期變化的差異越來越明顯。另一方面，城市間的同化趨勢也在增強(qiáng)，主要表現(xiàn)在一線核心城市的人口、交通、經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移等等方面對周邊市場產(chǎn)生傳導(dǎo)效應(yīng)，使得核心城市周邊的市場協(xié)同聯(lián)動效應(yīng)明顯增強(qiáng)。
   【同期】（中國銀行業(yè)協(xié)會首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家 巴曙松）
    2015年以來，一線、二線城市的房地產(chǎn)銷量價格持續(xù)升溫，庫存下降很明顯。而三四線城市則呈現(xiàn)出銷售低迷，去庫存壓力比較大的這么一個現(xiàn)象。同時，城市間的同化趨勢也在增強(qiáng)，主要表現(xiàn)在什么呢？一線核心城市的人口、交通、經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移等這些方面對周邊市場產(chǎn)生傳導(dǎo)效應(yīng)，使得核心城市的周邊市場協(xié)同聯(lián)動效應(yīng)明顯增強(qiáng)。北京（樓盤）市場熱，傳導(dǎo)到周邊的河北廊坊固安市場，我們看到，它的交易量和房價上升得很快。
   【解說】第二，是新房高端化趨勢。土地供給的收縮和寬松的信貸，同時從供給和需求兩個角度產(chǎn)生作用，推動了住宅的高端化。
   【同期】（中國銀行業(yè)協(xié)會首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家 巴曙松）
    新房成交的高端化，主要就是土地供給的收縮，剛才大家也提到了，寬松的信貸政策，改善型的資產(chǎn)保值增值的需求的上升。同時從供給和需求兩個角度產(chǎn)生作用，推動了住宅的高端化。
   【解說】第三個趨勢是一線城市的二手房化。未來，一線城市由于受制于土地供應(yīng)的限制，新房供給越來越少，二手房交易將會越來越多。
    第四個趨勢，改善型需求成為主導(dǎo)。
   【同期】（中國銀行業(yè)協(xié)會首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家 巴曙松）
    近期改善型需求增加，一個是現(xiàn)在年輕人創(chuàng)業(yè)，改善型需求年輕化，第二個就是2008年推的一大波購房人群攢的這么多年的錢，剛剛到了換置房屋的階段，它也像一個波浪推進(jìn)一樣，有一個財(cái)富的積累、需求的新增和替換。改善性需求的增加主要表現(xiàn)在兩點(diǎn)：人均居住面積在增加，我們看到這個明顯在增加，房屋的居住要求在提升。
   【解說】第五個趨勢是財(cái)富效應(yīng)突出。隨著住房自有率的不斷提高，房屋資產(chǎn)價格的財(cái)富效應(yīng)顯現(xiàn)。

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