房企公司債發(fā)行監(jiān)管從嚴之后，地產(chǎn)調(diào)控進一步擴大至發(fā)改委監(jiān)管下的企業(yè)債券。
    財新記者獲悉，國家發(fā)改委將發(fā)布有關(guān)政策，嚴格限制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券融資用于商業(yè)性地產(chǎn)項目，并對用于保障性住房和安置性住房的企業(yè)債發(fā)行做出詳細規(guī)定。
   “發(fā)改委最新政策與交易所發(fā)布的《關(guān)于實施房地產(chǎn)、產(chǎn)能過剩行業(yè)公司債券分類監(jiān)管的函》一脈相稱，政策目的都是為了落實黨中央和國務院的房地產(chǎn)調(diào)控政策，積極引導社會資金投向?qū)嶓w經(jīng)濟?！迸d業(yè)證券債券分析師池光勝對財新記者表示。
    池光勝認為，從政策方向上看，發(fā)改委和交易所都明確收緊了商業(yè)性房地產(chǎn)的開發(fā)融資。雖然二者的收緊條件有所不同，交易所更側(cè)重于對開發(fā)商的企業(yè)性質(zhì)和財務指標進行限制，發(fā)改委則通過對開發(fā)項目類型進行嚴格區(qū)分，對除了保障性住房、棚戶區(qū)改造和安置性住房項目之外的所有商業(yè)性房地產(chǎn)項目進行了“一刀切”。
    據(jù)了解，新政策將嚴格限制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券融資，用于商業(yè)性房地產(chǎn)項目，但保障性住房、棚戶區(qū)改造、安置性住房項目除外。
    同時繼續(xù)支持各類企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券用于保障性住房和棚戶區(qū)改造項目。
    新政策對納入省級保障性住房建設目標任務的項目，地方政府或住建部門應出具文件，對保障性住房項目建設內(nèi)容、拆遷費用來源、納入省級保障性住房建設目標任務等情況進行說明，發(fā)行人應提供省級保障性住房建設目標責任書。
    納入地市和縣級保障性住房建設目標任務的項目地方政府或住建部門應出具文件，結(jié)合區(qū)域發(fā)展規(guī)劃本地房地產(chǎn)市場形勢和去庫存壓力等，對項目的保障性住房性質(zhì)進行充分論證。
    對一般安置性住房建設項目，按照去庫存、惠民生的總體原則、分類對待、因城施策。
    發(fā)改委要求，出現(xiàn)以下四類情況之一，將不允許發(fā)行企業(yè)債券用于安置性住房建設：（1），高庫存城市；（2），高資產(chǎn)負債率（高于65%）或資產(chǎn)規(guī)模較?。ㄐ∮?0億元）的企業(yè)；（3），回遷安置比例較少的項目，回遷安置房投資比例占項目總投資低于60%的項目；（4），未繳納土地出讓金、未取得土地權(quán)證的項目。
    池光勝表示，此次發(fā)改委新規(guī)的亮點是將“保障房”和“安置房”建設與當?shù)氐摹皫齑鎵毫Α泵芮薪Y(jié)合了起來，禁止高庫存城市發(fā)行企業(yè)債用于安置房建設。
    如果發(fā)債項目中同時包含多種類型住房，新政策給出了詳細要求。債券資金不能用于項目中的商業(yè)性房地產(chǎn)建設。
    若保障性住房投資超過總投資60%，剩余為安置房，應出具文件說明安置房建設的必要想、政策性，以及與普通商品房的差異。保障性住房投資低于總投資50%的項目，剩下部分為安置性住房性質(zhì)的，按照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
    對此，池光勝認為，正常情況下，實際的拆遷支出會高出原計劃支出的30-50%以上，這會對開發(fā)商的資金實力構(gòu)成挑戰(zhàn)，其中就存在一些房企以建設安置房的名義進行發(fā)債融資的情況。此次新規(guī)對安置房的規(guī)定可以較好地防止開發(fā)商“繞道挪用”發(fā)債資金。
    另外，發(fā)改委還將加強信息披露和中介機構(gòu)管理。主承銷商應在募集說明書中對項目合規(guī)性情況做詳細披露并提示風險，進一步細化項目收入測算、償債資金來源和償債安排，提供專項盡職調(diào)查報告。

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