春節(jié)來臨之前，2016年宏觀數(shù)據(jù)都已相繼發(fā)布，特別引人注意的還是房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。

??2016年全年，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速最終達到了6.9%，1-11月增速微降至6.5%后再度反彈，達到了年內(nèi)的第三高點，尤其是在10月份熱點城市出臺調(diào)控限制的情況下實現(xiàn)增速回升，確實是出人預(yù)料。銷售面積、金額雙創(chuàng)新高，2016年銷售面積達到15.7億平方米的歷史紀錄，同比增長22.5%，銷售金額達到11.76萬億也為歷史新高，同比增長34.8%。伴隨著投資與銷售指標(biāo)的升溫，中國房地產(chǎn)在2016年走出了波瀾壯闊的行情。

??不過大家更關(guān)注的，還是2017年市場走勢。從2016年以及過去若干年的行業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)，以及2016年10月以來的相關(guān)調(diào)控政策動態(tài)來看，我們可以對2017年市場做出以下三點基本判斷：

??1，政策不會如同2016年發(fā)生明顯轉(zhuǎn)變，去庫存和調(diào)控并存將是2017年的主旋律。自2016年四季度以來，已經(jīng)有25城相繼發(fā)布調(diào)控政策，剩下的大多數(shù)城市應(yīng)當(dāng)還是以去庫存為主。在控制房價這項工作上，2017年地方政府還是會窮盡手段。

??從當(dāng)前狀況來看，應(yīng)該兩方面政策都會繼續(xù)保持下去。2017年初前23天，熱點城市調(diào)控還在繼續(xù)收緊，深圳、上海、重慶、濟南、長沙等5城仍在出臺調(diào)控新政，廣東、浙江、河南等省級人大也表態(tài)要繼續(xù)嚴控房地產(chǎn)泡沫；去庫存政策也在持續(xù)推進，如海南省表態(tài)2017年將商品住宅庫存去化期控制在18個月以內(nèi)，針對商辦庫存問題，蘇州、南京也明確提出了相關(guān)的系列政令。

??2，房地產(chǎn)開發(fā)投資方面，這一對經(jīng)濟影響最大的行業(yè)指標(biāo)，2017年還是要面臨比較大的下行壓力。目前東部房地產(chǎn)開發(fā)投資占比最高達到55%，但由于熱點城市主要集中在東部，在調(diào)控壓力下東部開發(fā)投資增速僅為5.6%，在東、中、西部中最低，也會在新一年拉低開發(fā)投資增速。2016年房地產(chǎn)開發(fā)投資在二季度初達到峰值，受基數(shù)變化影響，到2017年四、五月份，開發(fā)投資指標(biāo)應(yīng)該會面臨第一次考驗，如果屆時房地產(chǎn)開發(fā)投資回落至3%以下，將會對GDP產(chǎn)生比較大的影響。

??3，成交面積和成交金額方面，2017年也會整體下行。參考2013、2014年走勢來看，預(yù)計2017年成交面積、成交金額將出現(xiàn)10%左右的下滑，整體規(guī)模仍有望保持在歷史第二高點，增速上應(yīng)該存在比較大的壓力。特別是熱點城市，最終下滑幅度可能會明顯超過2014年的下滑比例：首先要面對2016年需求被提前消化的壓力；其次是會受到新增供應(yīng)被限制的影響，預(yù)售證“限價”管理將顯著放緩新增供應(yīng)節(jié)奏；最后是地方政策的差異，與2014年自下而上“救市”、四季度全面解綁限購不同，2017年熱點城市政策面再度放松的可能性不大。

??當(dāng)然從目前情況來看，大多數(shù)城市的基本面還是沒有變化，僅長三角蘇州、無錫等個別城市出現(xiàn)量價雙重調(diào)整，但大多數(shù)如北京、上海房價還是比較穩(wěn)定，部分非限購城市房價也在緩步上行，如重慶在2016年12月房價還在繼續(xù)上升，2017年1月份周均成交量也達到了60萬平方米的高位。

??對2017年市場還是沒有必要悲觀，“發(fā)展”應(yīng)該是新一年中國房地產(chǎn)關(guān)鍵詞。

丁祖昱評樓市