樓市寬松可期 限購限貸或繼續(xù)后退

    政策面對(duì)改善性需求的支持，被認(rèn)為是對(duì)樓市的重大利好。后續(xù)將會(huì)放松的政策主要是“有一再買一”的改善。當(dāng)前二套房貸首付比例各地執(zhí)行過嚴(yán)，6-7成的首付標(biāo)準(zhǔn)，是在2013年樓市最火爆的時(shí)期出臺(tái)的抑制性政策，當(dāng)時(shí)出臺(tái)的目的是嚴(yán)格控制改善入市推高房價(jià)。

    全國兩會(huì)再次透露出房地產(chǎn)將繼續(xù)趨于寬松的信息，3月樓市也呈現(xiàn)成交回升的跡象。多位開發(fā)商及業(yè)界人士預(yù)計(jì)，包括限購限貸等收縮性的政策將進(jìn)一步實(shí)質(zhì)性放松乃至取消。

    值得關(guān)注的是，上述政策執(zhí)行主要在地方，包括二套房貸如何松綁，如何變相突破限購等，地方政府的調(diào)控權(quán)力變大。

    松綁改善型需求

    政策面對(duì)改善性需求的支持，被認(rèn)為是對(duì)樓市的重大利好。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，后續(xù)將會(huì)放松的政策主要是“有一再買一”的改善。當(dāng)前二套房貸首付比例各地執(zhí)行過嚴(yán)，6-7成的首付標(biāo)準(zhǔn)，是在2013年樓市最火爆的時(shí)期出臺(tái)的抑制性政策，當(dāng)時(shí)出臺(tái)的目的是嚴(yán)格控制改善入市推高房價(jià)。

    2013年2月，新“國五條”進(jìn)一步加強(qiáng)了差別化住房信貸政策，一線城市以及廈門、武漢、南京、杭州等城市都將二套房首付提高至七成。從最新的政策信息看，未來將鼓勵(lì)自住與改善，而二套房首付顯然過高，二套房首付回歸到5成，將是非常可能的選擇。

    住建部政策研究中心原副主任王玨林表示，預(yù)計(jì)接下來相關(guān)部委將會(huì)對(duì)已有的政策作出相應(yīng)調(diào)整，包括研究降低二套房貸首付比例，下調(diào)二套房貸款利率，以及對(duì)改善性需求重新定義等。

    張大偉預(yù)計(jì)，4月份是最可能出臺(tái)二套房首付下調(diào)政策的時(shí)間點(diǎn)。

    地方已經(jīng)先行一步松綁改善型需求。3月17日，濟(jì)南市住房公積金管理中心發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整住房公積金貸款首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，文件顯示，對(duì)于首套自住住房已經(jīng)結(jié)清購房貸款，為改善居住條件購買二套自住普通商品房，申請(qǐng)使用住房公積金貸款的家庭，執(zhí)行首套房公積金貸款政策，即購買建筑面積90平方米(含)以下的商品房首付比例為20%。

    這一文件正是上述“支持改善型需求”思路的落實(shí)，通過調(diào)整首套房標(biāo)準(zhǔn)，下調(diào)了二套房改善型需求者的首付比例。預(yù)計(jì)后續(xù)會(huì)有很多二三線城市跟進(jìn)。

    值得注意的是，二套房貸的首付變化對(duì)市場的影響，主要在一二線城市，這些城市的改善需求總量較大，信貸需求較高。而目前的三四線城市，因?yàn)槭袌龉?yīng)已經(jīng)絕對(duì)過剩，二套房貸的松綁影響不大。

    美聯(lián)物業(yè)全國研究中心人士指出，房地產(chǎn)調(diào)控的指導(dǎo)棒已由地方政府接手，分類指導(dǎo)、地方化特色將自由發(fā)揮。

    一線限購?fù)顺鰻幾h

    目前全國執(zhí)行限購的城市只有5個(gè)，四個(gè)一線城市及三亞。早在去年四季度，原萬科北京區(qū)域董事長毛大慶提出一線城市高端市場放開限購的提議;在今年的全國兩會(huì)上，亦有政協(xié)委員提出類似觀點(diǎn)。

    美聯(lián)物業(yè)認(rèn)為，放開高端市場限購可增加稅收的說法相對(duì)薄弱，原因是高端市場成交占比一向較小。目前的情況是，限購已經(jīng)不再成為限制居民購房的主要因素，對(duì)房地產(chǎn)市場的信心反而才是根本，因此放開限購與否已經(jīng)不再重要，地方政府也無必要冒此風(fēng)險(xiǎn)。但也不排除一線城市放開限購，從高端市場這個(gè)層面開始。

    上海同策咨詢總經(jīng)理張宏偉則認(rèn)為，在當(dāng)前市場背景下，豪宅市場成交量價(jià)變化情況，對(duì)普通商品住宅沒有太多影響。高端豪宅可放寬或放開限購政策;普通自住需求的中小套型商品住宅繼續(xù)限購，堅(jiān)持去投資化。

    以北京為例，機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年北京單價(jià)10萬元左右的高端豪宅供應(yīng)量在2000套左右，而過去高端豪宅每年的成交量峰值在200套左右，去化壓力非常大。業(yè)內(nèi)認(rèn)為很有必要放開這一領(lǐng)域的限購;而普通商品房的供應(yīng)目前處于相對(duì)正常水平，如果放開限購可能引發(fā)恐慌性購房。

    從地方政府可操作的層面，“限購直接取消的可能性很小，而通過工作居住證、納稅證明等繞道寬松的可能性較大”，北京多位業(yè)內(nèi)人士指出。

    深圳開發(fā)商人士表示，一線城市居住證制度的出臺(tái)，將降低購房資格辦理難度，而一旦經(jīng)濟(jì)下滑過快，不排除出臺(tái)部分房源、或者部分客戶的松綁限購政策，其中廣州、深圳可能性更大。

    信貸供應(yīng)是關(guān)鍵

    從限貸限購的發(fā)展軌跡來看，行政性、一刀切調(diào)控正在逐漸退出，未來房貸將更加市場化，由商業(yè)銀行自主決定是否下調(diào)首付比例及利率，正在成為可能。

    保利地產(chǎn)有關(guān)人士指出，流動(dòng)性及信貸是影響房地產(chǎn)的重要因素。預(yù)計(jì)年內(nèi)貨幣政策仍將持續(xù)走寬，以對(duì)沖外匯占款下降，保持合理的流動(dòng)性。

    商業(yè)銀行對(duì)于房貸的意愿究竟如何?民生宏觀研究團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，目前基礎(chǔ)貨幣仍存缺口，降息后貨幣市場利率不降反升，證明流動(dòng)性缺口依然存在，短端利率不降，央行貨幣寬松效果大打折扣，預(yù)計(jì)還有更多的寬松貨幣措施出臺(tái)。

    張大偉進(jìn)一步預(yù)計(jì)，3月份之后，再次降準(zhǔn)、降息的可能性較大。信貸政策的放寬有利于釋放購買力，預(yù)計(jì)在3月份將會(huì)出現(xiàn)首套房貸款利率85折左右的折扣，對(duì)于購房者而言，相當(dāng)于房價(jià)變相出現(xiàn)了下調(diào)。在樓市基本面仍然是以“去庫存”為主的市場背景下，銀行等金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)強(qiáng)化對(duì)于樓市的“風(fēng)險(xiǎn)控制”是必要的。

    但隨著存款利率市場化的推進(jìn)，銀行等金融機(jī)構(gòu)獲得資金的成本仍然較高，房貸利率不太可能出現(xiàn)大幅下降的空間，小幅下降是值得期待的，比如房貸利率回歸至九折左右的水平。

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