市場(chǎng)新變化：調(diào)控力度決定市場(chǎng)熱度

　　盡管全國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)尚未發(fā)布，但以北京為代表的個(gè)別一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)變化已經(jīng)十分明顯的擺在人們面前。

　?。吃碌?，北京根據(jù)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的精神出臺(tái)了一系列調(diào)控細(xì)則，內(nèi)容包括單身人士禁買(mǎi)二套房、嚴(yán)格執(zhí)行２０％的所得稅政策等等。隨著北京地方細(xì)則的全面執(zhí)行，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了１８０度的轉(zhuǎn)折性變化。

　　據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，截至２７日，北京市新建商品住宅（包含保障房）成交量為７１８８套，環(huán)比３月全月下降６２．９％，與去年同期基本持平?？鄢Ｕ戏亢螅兩唐纷≌山涣繛椋矗矗保蔡?，環(huán)比３月全月下降約５８．９％，同比去年下降１５．８％。

　　“在二手房市場(chǎng)，２０１２年一季度重啟的北京二手房交易復(fù)蘇嘎然而止，買(mǎi)賣(mài)雙方重回深度觀望。新增房客源雙雙出現(xiàn)環(huán)比大降，其中房源降幅更為明顯?！辨溂业禺a(chǎn)市場(chǎng)研究部研究員張旭說(shuō)。

　　在最早出臺(tái)地方調(diào)控細(xì)則的廣東，樓市的變化同樣比較明顯。記者在實(shí)地走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，廣州的不少售樓處相比１季度冷清不少，雖然價(jià)格仍未有明顯調(diào)整，但成交數(shù)量已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)下滑。

　　據(jù)搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，４月前半月廣州新建商品房網(wǎng)簽不足３０００套，環(huán)比上月７６００套的總量下降超過(guò)２０％。

　　隨著“國(guó)五條”各項(xiàng)要求在全國(guó)范圍內(nèi)的推開(kāi)，去年年中以來(lái)持續(xù)復(fù)蘇的樓市出現(xiàn)了預(yù)期的轉(zhuǎn)折性變化。不過(guò)，具體到各個(gè)城市，由于落實(shí)“國(guó)五條”的細(xì)則不一、力度不一，基本體現(xiàn)出了“調(diào)控力度決定市場(chǎng)熱度”的典型變化。除嚴(yán)格制定并執(zhí)行調(diào)控細(xì)則的少數(shù)一線城市外，全國(guó)其他各主要城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)并未發(fā)生立竿見(jiàn)影的“大轉(zhuǎn)折”。

　　政策新變化：“細(xì)則”粗細(xì)各異　調(diào)控力度不一

　　按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，各直轄市、計(jì)劃單列市和省會(huì)城市（除拉薩外）一季度都要公布調(diào)控細(xì)則和價(jià)格調(diào)控目標(biāo)。３月底全國(guó)２０多個(gè)城市相繼公布了自己的調(diào)控細(xì)則和房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，不過(guò)大多數(shù)城市僅僅用極少數(shù)的篇幅簡(jiǎn)單概述了自身的調(diào)控目標(biāo)，至于如何實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的調(diào)控方式則語(yǔ)焉不詳，因而飽受“細(xì)則不細(xì)”的質(zhì)疑。

　　盡管如此，４月份仍有一些政策變化引發(fā)了市場(chǎng)的強(qiáng)烈關(guān)注，其中大多數(shù)是已經(jīng)出臺(tái)調(diào)控細(xì)則城市的調(diào)控措施升級(jí)。

　　７日，中國(guó)人民銀行營(yíng)業(yè)管理部發(fā)布《關(guān)于調(diào)整北京市差別化住房信貸政策的通知》，規(guī)定北京各銀行“對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，首付款比例不得低于７０％?！?/span>

　　１０日北京市住建委主任楊斌表示：“新建樓盤(pán)在申請(qǐng)預(yù)售資格時(shí)，開(kāi)發(fā)商要報(bào)價(jià)，報(bào)價(jià)不能明顯高于此前成交價(jià)格，也不能明顯高于周邊同類(lèi)品質(zhì)樓盤(pán)，住建部門(mén)會(huì)對(duì)報(bào)價(jià)進(jìn)行引導(dǎo)和指導(dǎo)”。這一表態(tài)被視為北京樓市“限價(jià)令”的明確提出。

　　而從２４日起，廣州全面執(zhí)行商品房住宅預(yù)售價(jià)格網(wǎng)上申報(bào)制度，開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售住宅，必須辦理預(yù)售網(wǎng)上申報(bào)，并接受?chē)?guó)土房管部門(mén)的價(jià)格指導(dǎo)。廣州成為繼北京之后，第二個(gè)明確表示要對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行指導(dǎo)的城市。

　　在中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉看來(lái)，限房?jī)r(jià)、二手房交易稅費(fèi)上漲等政策的出現(xiàn)，都明顯地體現(xiàn)了一種調(diào)控的新思路。

　　“一種重新分配房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)率的調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制正在形成?！睆埓髠フJ(rèn)為，“限價(jià)政策，讓自住購(gòu)房者可以低價(jià)獲得住房，而如果轉(zhuǎn)讓住房必須與政府分享溢價(jià)。這樣做明顯可以更好地保障低收入群體的居住需求?！?/span>

　　資金新變化：房貸或告別優(yōu)惠時(shí)代

　　隨著調(diào)控政策的逐漸落地，房地產(chǎn)市場(chǎng)資金面，尤其是個(gè)人住房信貸也開(kāi)始出現(xiàn)新的變化。

　　記者４月底在武漢市調(diào)查發(fā)現(xiàn)，許多銀行首套房貸已經(jīng)開(kāi)始執(zhí)行基準(zhǔn)利率，而在此之前，不少銀行還可申請(qǐng)到９折優(yōu)惠。個(gè)別銀行雖然沒(méi)有明確停止優(yōu)惠，但申請(qǐng)非常嚴(yán)格。而對(duì)二套房仍執(zhí)行首付六成、利率上?。保埃サ恼?。

　　對(duì)于住房按揭貸款，深圳大部分銀行采取的都是首套房首付三成，貸款七成，享受８．５折貸款利率優(yōu)惠；二套房首付六成，貸款四成，貸款利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上?。保埃?；三套及三套以上，停止發(fā)放貸款。也有部分銀行首套房房貸利率最低為９折。也有銀行取消首套房貸款利率優(yōu)惠，執(zhí)行基準(zhǔn)利率，例如華夏銀行。

　　業(yè)內(nèi)分析人士稱(chēng)，房貸告別“折扣時(shí)代”已是大勢(shì)所趨，對(duì)于想圓住房夢(mèng)的剛需族來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房成本或許更高了。

　　中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)張東表示，調(diào)整房貸利率是銀行從風(fēng)險(xiǎn)和收益平衡出發(fā)，采取的謹(jǐn)慎舉措?！敖鹑谡咭彩欠康禺a(chǎn)調(diào)控政策的一個(gè)重要組成部分，對(duì)樓市有著顯著的影響?！睆垨|建議，在調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)應(yīng)注意考慮剛需的要求與承受力，不要好心辦壞事，誤傷了剛需。

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