自2009年12月開(kāi)始房地產(chǎn)調(diào)控以來(lái)，調(diào)控經(jīng)歷了5次升級(jí)，調(diào)控措施頻出且逐步加碼，但就是按不下房?jī)r(jià)高昂的“頭”。房?jī)r(jià)為什么越調(diào)越漲？依筆者看，在于房地產(chǎn)調(diào)控存在五個(gè)缺陷。

　　一是調(diào)控目標(biāo)不明確。根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)確立明確的調(diào)控目標(biāo)，既是進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控的首要條件，同時(shí)也是確保房地產(chǎn)調(diào)控取得成功的基本前提。但從有關(guān)表述看，房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)并非具有高度的明晰性和一致性。

　　比如，2010年4月提出的調(diào)控目標(biāo)是“堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”， 2011年1月“新國(guó)八條”則把“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”作為調(diào)控目標(biāo)。而2011年12月提出要“促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”。以北京（樓盤）為例。2013年2月新建商品住房?jī)r(jià)格較2012年同期上漲接近40%，但該市2013年的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)仍定位為“全市新建住房?jī)r(jià)格與2012年相比保持穩(wěn)定”。

　　房地產(chǎn)調(diào)控究竟要達(dá)到什么目的？是促使房?jī)r(jià)合理回歸，還是滿足于房?jī)r(jià)不再暴漲？如果調(diào)控目標(biāo)模糊，抑或原本就沒(méi)有把降房?jī)r(jià)作為調(diào)控目標(biāo)，又怎能保證房?jī)r(jià)不再逐步上行？

　　二是只調(diào)控增量不調(diào)控存量。房地產(chǎn)調(diào)控過(guò)程中所有的調(diào)控措施安排，都只針對(duì)增量房，而對(duì)存量房則不予涉及。這樣做的弊端是顯而易見(jiàn)的。其一，損害了社會(huì)公平。由于實(shí)行限購(gòu)，一些在一線城市工作和生活的老百姓連第一套房都無(wú)權(quán)購(gòu)買，而坐擁幾十套房的“房叔”、“房姐”，卻可以成為“法外公民”而悠然自得。如此政策設(shè)計(jì)顯然是有悖社會(huì)公平的。其二，不利于平衡房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系。如果房地產(chǎn)調(diào)控只對(duì)增量開(kāi)刀而不觸及存量，僅靠增加新房供給，是難以改善房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的。其三，加劇了貧富分化。如果不調(diào)控存量加大多房者的住房持有成本，那么，房?jī)r(jià)持續(xù)上升勢(shì)必?cái)U(kuò)大貧富差距，激化社會(huì)矛盾。

　　三是滿足于“應(yīng)急式調(diào)控”。已有的房地產(chǎn)調(diào)控大多帶有“應(yīng)急”性。當(dāng)房?jī)r(jià)漲勢(shì)迅猛時(shí)，便緊急出臺(tái)調(diào)控政策，此后便進(jìn)入“政策真空期”。等到房?jī)r(jià)進(jìn)入新一輪上漲，再臨時(shí)抱佛腳啟動(dòng)新一輪調(diào)控。房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)行了這么多年，出臺(tái)的政策往往帶有零打碎敲、單兵突進(jìn)性質(zhì)，沒(méi)有構(gòu)建起一個(gè)由土地、信貸、稅收、行政問(wèn)責(zé)等多種調(diào)控手段有機(jī)組合而成的長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制。

　　就拿房產(chǎn)稅來(lái)說(shuō)，這是發(fā)達(dá)國(guó)家廣泛實(shí)行并且作用顯著的一項(xiàng)房地產(chǎn)市場(chǎng)制度安排。但在我國(guó)，普通百姓渴盼的住房保有稅，千呼萬(wàn)喚不出來(lái)。盡管這一稅種對(duì)降房?jī)r(jià)作用究竟多大尚存爭(zhēng)議，但不容否認(rèn)，在我國(guó)房產(chǎn)配置嚴(yán)重不均衡的情況下，只要房產(chǎn)稅制度設(shè)計(jì)合理，稅率適當(dāng)，其推出后必將大量釋放住房存量，增加住房供給，成為調(diào)控房?jī)r(jià)的利器。

　　四是沒(méi)有把房地產(chǎn)調(diào)控問(wèn)責(zé)制落到實(shí)處。中央政府的各項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策措施，歸根到底要靠地方政府和國(guó)務(wù)院相關(guān)部門去落實(shí)。地方政府和國(guó)務(wù)院相關(guān)部門的配合程度和調(diào)控行動(dòng)，很大程度上決定了房地產(chǎn)調(diào)控的實(shí)效。而房地產(chǎn)調(diào)控問(wèn)責(zé)制，則是強(qiáng)化地方政府和國(guó)務(wù)院相關(guān)部門對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控行政責(zé)任的強(qiáng)力約束手段。只有真正兌現(xiàn)問(wèn)責(zé)制，才能使地方政府和國(guó)務(wù)院相關(guān)部門對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控盡心竭力，不敢懈怠，避免“調(diào)控”變成“空調(diào)”。

　　由于對(duì)問(wèn)責(zé)制只說(shuō)不做，損害了調(diào)控手段的嚴(yán)肅性和政府的公信力，同時(shí)也使一些地方政府官員增強(qiáng)了“問(wèn)責(zé)免疫力”，把問(wèn)責(zé)當(dāng)成耳旁風(fēng)，對(duì)問(wèn)責(zé)不以為意。出于維護(hù)GDP增速和“土地財(cái)政”的考慮，他們盡管在口頭上也把調(diào)控口號(hào)喊得震天響，實(shí)際上卻是消極應(yīng)對(duì)，尋找各種借口與中央政府博弈。本應(yīng)是肩負(fù)調(diào)控重任的調(diào)控主體，實(shí)際上卻成為弱化消解調(diào)控的行政力量。如此一來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控缺乏執(zhí)行力，調(diào)控效果不彰，也就難以避免了。

　　五是忽視了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)輿論的引導(dǎo)。2011年1月出臺(tái)的“新國(guó)八條”明確指出，要“堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)”，“對(duì)制造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任?！边z憾的是，這方面并沒(méi)有見(jiàn)到有力的行動(dòng)。一些報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)媒體充斥的是開(kāi)發(fā)商及其利益代言人對(duì)高房?jī)r(jià)的鼓吹。一些不負(fù)責(zé)任的媒體，為了吸引眼球，將一些根本經(jīng)不起推敲的房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)放在顯著位置誤導(dǎo)公眾。

　　在甚囂塵上的“高房?jī)r(jià)論”面前，主管部門也處于失聲狀態(tài)。而房?jī)r(jià)必將持續(xù)上漲的言論，給購(gòu)房者造成了很大的心理壓力，成為抬高房?jī)r(jià)的重要因素。比如，今年3月一線城市房?jī)r(jià)快速上漲，就和所謂“房?jī)r(jià)將暴漲”的言論有關(guān)。

　　基于房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的嚴(yán)峻態(tài)勢(shì)，應(yīng)痛下決心，及時(shí)調(diào)整調(diào)控思路，實(shí)行“調(diào)控增量與調(diào)控存量相結(jié)合”、“調(diào)控需求與增加供給相結(jié)合”，優(yōu)化政策調(diào)控措施組合，強(qiáng)化調(diào)控問(wèn)責(zé)制，提高調(diào)控執(zhí)行力，使調(diào)控走出盤局和僵持狀態(tài)。

上海證券報(bào)