2014年“兩會”開幕，期間，住建部部長姜偉新提出：今年房地產(chǎn)政策“雙向”調(diào)控。

　　如何理解“雙向調(diào)控”？基于上述信號的市場背景下，2014年房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)出哪些特征？

　　其實(shí)，早在2013年12月24日舉行的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新在部署2014年工作時，明確表示：“繼續(xù)抓好房地產(chǎn)市場調(diào)控和監(jiān)管工作”，同時傳遞出三個政策信號：更加注重分類指導(dǎo)，探索發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房和強(qiáng)化市場監(jiān)管。

　　不言而喻，“雙向調(diào)控”不可能到了2014年年初再憑空出來什么政策，歸根結(jié)底，“雙向調(diào)控”還是和這三個政策信號密切相關(guān)的。

　　那么，這三個信號透露出什么樣的“雙向調(diào)控”思路？ “雙向調(diào)控”思路對于2014年房地產(chǎn)市場來講意味著什么？在這樣的市場背景下，2014年房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)出哪些特征？

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，“雙向調(diào)控”思路基本與2013年年底住建部工作會議強(qiáng)化對于不同城市的“分類指導(dǎo)”的思路一致，具體來講“雙向調(diào)控”思路主要有三點(diǎn)：2014年調(diào)控政策仍將呈現(xiàn)“差別化”的特征，熱點(diǎn)城市抑制投資投機(jī)需求，非熱點(diǎn)城市政策調(diào)控相對會定向?qū)捤?；在這個階段，繼續(xù)強(qiáng)調(diào)保障房工作，強(qiáng)化共有產(chǎn)權(quán)房在保障房領(lǐng)域的市場地位，總體上繼續(xù)落實(shí)保障性住房工作，通過“雙軌制”解決城鎮(zhèn)化后顧之憂；在長效性調(diào)控機(jī)制尚未出臺之前，以限購為主的行政化手段與經(jīng)濟(jì)手段、市場手段會并存，但是，經(jīng)濟(jì)手段、市場手段會逐漸突出。

　　第一、2014年調(diào)控政策仍將呈現(xiàn)“差別化”的特征，熱點(diǎn)城市抑制投資投機(jī)需求，非熱點(diǎn)城市政策調(diào)控相對會定向?qū)捤伞?/strong>

　　2014年政策層面將強(qiáng)化“雙向調(diào)控”思路，對于不同城市的“分類指導(dǎo)”，導(dǎo)致不同城市的調(diào)控政策具有“分化”的特征，通過政策“分化”有望使不同城市的市場需求釋放得以平衡，以使總體市場回歸合理，但是，短期內(nèi)來看，不同城市市場之間仍將呈現(xiàn)“分化”的特征。

　　就“雙向調(diào)控”思路而言，具體來講，如果2014年一線城市、部分二線城市表現(xiàn)相對較熱，房價有持續(xù)上漲和反彈的市場風(fēng)險，那么就需要進(jìn)行對市場投資性需求、投機(jī)性需求進(jìn)行適度調(diào)節(jié)和控制；而三四線城市相對來講由于市場供應(yīng)量充裕，市場表現(xiàn)相對平淡，價格上漲動力不是很充足，尤其是蕪湖、舟山、溫州、徐州等這些城市，市場成交量低迷，房價還處于下跌或停漲的狀態(tài)，政策層面或許繼續(xù)允許一些定向?qū)捤傻拇胧┏雠_，鼓勵這些樓市成交量逐漸好轉(zhuǎn)。

　　其實(shí)，2013年蕪湖、舟山、溫州、徐州等這些城市已經(jīng)在這么做，并且出臺了定向?qū)捤纱胧?，而北京、上海、廣州、深圳等一線城市、鄭州、西安、武漢等部分熱點(diǎn)二線城市則在2013年年底出現(xiàn)“階段性”收緊的政策，合理調(diào)節(jié)市場需求結(jié)構(gòu)，以完成年度房價控制目標(biāo)。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，總體來講，在“雙向調(diào)控”思路指導(dǎo)性，2014年調(diào)控政策強(qiáng)化對于不同城市的“分類指導(dǎo)”，導(dǎo)致不同城市的調(diào)控政策具有“分化”的特征，通過政策“分化”有望使不同城市的市場需求釋放得以平衡，以使總體市場回歸合理，但是，短期內(nèi)來看，不同城市市場之間仍將呈現(xiàn)“分化”的特征。

　　第二、強(qiáng)調(diào)保障房工作，“雙軌制”解決城鎮(zhèn)化后顧之憂

　　2013年年底住建部工作會議上姜偉新說：“鼓勵地方從本地實(shí)際出發(fā)，積極創(chuàng)新住房供應(yīng)模式，探索發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。” 同時他指出，2014年城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)的目標(biāo)任務(wù)是基本建成480萬套以上，新開工600萬套以上，其中棚戶區(qū)改造370萬套以上。

　　此前，中央經(jīng)濟(jì)工作會議也提出，努力解決好住房問題，加大廉租住房、公共租賃住房等保障性住房建設(shè)和供給，做好棚戶區(qū)改造。

　　因此，“雙向調(diào)控”思路勢必仍然會包含保障性住房這一環(huán)節(jié)。在這個階段，繼續(xù)強(qiáng)調(diào)保障房工作，強(qiáng)化共有產(chǎn)權(quán)房在保障房領(lǐng)域的市場地位，總體上繼續(xù)落實(shí)保障性住房工作，通過“雙軌制”解決城鎮(zhèn)化后顧之憂。

　　從新型城鎮(zhèn)化的角度來講，現(xiàn)階段仍然堅持調(diào)控，做好住房保障和房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，其實(shí)是在為積極穩(wěn)妥推進(jìn)土地管理制度改革與新型城鎮(zhèn)化做鋪墊。

　　原因很簡單，新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃出臺，城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)勢必會逐漸破除，在這個過程中，農(nóng)民轉(zhuǎn)化為市民勢在必然。但是，農(nóng)民在城鎮(zhèn)化過程能夠享受現(xiàn)代化的成果還是未知數(shù)，賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)利，推進(jìn)城鄉(xiāng)要素平等交換和公共資源均衡配置等等在操作環(huán)節(jié)都還是未知數(shù)。

　　盡管從保障性住房領(lǐng)域來講利好消息頻出，比如，從2014年起，各地公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行，并軌后的公共租賃住房租金原則上按照適當(dāng)?shù)陀谕囟?、同類型住房市場租金水平確定。政府投資建設(shè)并運(yùn)營管理的公共租賃住房，各地可根據(jù)保障對象的支付能力實(shí)行差別化租金，對符合條件的保障對象采取租金減免；最近相關(guān)部門也提出2014年會探索共有產(chǎn)權(quán)房的保障性住房模式；新華網(wǎng)記者調(diào)查的16個城市中，北京、上海、深圳、廣州、西安、無錫、大連7個城市提前超額完成2013年障房建設(shè)計劃。但是，這些“數(shù)字游戲”將在農(nóng)民轉(zhuǎn)化為市民的新型城鎮(zhèn)化過程中顯得更加力不從心。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，住房保障和房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，是為積極穩(wěn)妥推進(jìn)土地管理制度改革與完善城鎮(zhèn)化健康發(fā)展體制機(jī)制的一方面，從其作用和目的來看，不可懈怠。具體來講，一方面，要切實(shí)落實(shí)各地住房保障計劃，不能玩“數(shù)字游戲”，切實(shí)可以做到保障低收入群體在積極穩(wěn)妥推進(jìn)土地管理制度改革與新型城鎮(zhèn)化過程中的居住問題（不一定是購買住房的問題），確實(shí)落實(shí)“雙軌制”當(dāng)中保障性住房的作用；另外一方面，也要繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控，既要充分發(fā)揮房地產(chǎn)在宏觀經(jīng)濟(jì)觸底階段的拉動經(jīng)濟(jì)增長的作用，但是，也不能因為在此市場背景下商品住宅市場價格過快上漲而導(dǎo)致城鎮(zhèn)化的門檻再度提高。

　　第三，在長效性調(diào)控機(jī)制尚未出臺之前，以限購為主的行政化手段與經(jīng)濟(jì)手段、市場手段會并存，但是，經(jīng)濟(jì)手段、市場手段會逐漸突出。

　　樓市火熱背后帶來“階段性”的政策不確定性，尤其是當(dāng)前一線城市、部分二線城市房價上漲過快，導(dǎo)致部分熱點(diǎn)城市2013年年底已有“階段性”救火收緊措施出臺。同時，房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制又在醞釀之中，“階段性”的收緊措施為長效調(diào)控機(jī)制出臺做鋪墊，使整個調(diào)控呈現(xiàn)出長效調(diào)控逐步接棒行政化調(diào)控的趨勢。

　　十八屆三中全會的召開，其中提及市場對于資源配置的決定性作用、建立城鄉(xiāng)一體的建設(shè)用地市場、不動產(chǎn)登記制度背景下的房地產(chǎn)稅費(fèi)改革等等，其目的通過長效、可持續(xù)性、穩(wěn)定有效的市場、經(jīng)濟(jì)手段使市場回歸以自住需求為主，逐步讓限購等行政化手段退出市場。從趨勢來看，盡管短期內(nèi)北上廣深等一線城市、部分二線城市出臺了階段性的收緊措施，甚至大多數(shù)熱點(diǎn)城市還強(qiáng)化了限購措施，但是，這畢竟屬于短期內(nèi)為了遏制房價過快上漲的“救火”的臨時性措施，從中長期來看，限購等行政化的手段和措施勢必會退出歷史舞臺，長效調(diào)控機(jī)制或?qū)?013年十八屆三中全會之后開始接棒以行政化為主的調(diào)控手段，這就給未來房地產(chǎn)市場發(fā)展環(huán)境帶來了一些不確定的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。

　　尤其是近日，有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控的長效機(jī)制已經(jīng)形成初步草案的消息頻頻曝光，十八屆三中全會之后，有關(guān)市場對于資源配置的決定性作用、建立城鄉(xiāng)一體的建設(shè)用地市場、不動產(chǎn)登記制度背景下的房地產(chǎn)稅費(fèi)改革等等的討論也見諸報端，這也就意味著十八屆三中全會之后中央對待房地產(chǎn)的態(tài)度已經(jīng)從“強(qiáng)調(diào)調(diào)控”轉(zhuǎn)為“建立長效機(jī)制”，對于現(xiàn)有的財稅體制、土地政策、金融體制都會有所改革。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從未來發(fā)展趨勢來看，今后房地產(chǎn)市場調(diào)控的改革方向便是調(diào)控更加市場化，堅持“去投資化”，最終通過長效、可持續(xù)性、穩(wěn)定有效的市場、經(jīng)濟(jì)手段使市場回歸以自住需求為主，逐步讓限購等行政化手段退出市場。

　　從調(diào)控思路來看，經(jīng)濟(jì)手段、市場手段調(diào)控將深遠(yuǎn)影響整個房地產(chǎn)市場的格局及未來走勢。從短期內(nèi)來看，在長效性調(diào)控機(jī)制尚未出臺之前，以限購為主的行政化手段與經(jīng)濟(jì)手段、市場手段會并存，但是，經(jīng)濟(jì)手段、市場手段會逐漸突出。在經(jīng)濟(jì)手段、市場手段逐漸突出的市場背景下，最終極有可能先期形成一個可以操作的簡單的長效調(diào)控體系，然后逐步向土地、金融、財稅等多方面進(jìn)行改革，最終形成樓市長效調(diào)控機(jī)制。

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