房貸新政出臺(tái)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)將產(chǎn)生怎樣的影響？瑞銀方面認(rèn)為，目前的政策放松無(wú)法扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)部門(mén)的結(jié)構(gòu)性下滑，因此不可能使房地產(chǎn)活動(dòng)顯著反彈。

今年以來(lái)，房地產(chǎn)下滑明顯拖累了固定資產(chǎn)投資。目前，雖然絕大部分城市的限購(gòu)已經(jīng)放開(kāi)，但“金九”期間房地產(chǎn)銷售持續(xù)低迷。搜房監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示41個(gè)城市的成交量同比繼續(xù)下跌20%。瑞銀分析認(rèn)為，鑒于成交低迷、庫(kù)存高企，開(kāi)發(fā)商建設(shè)活動(dòng)可能保持謹(jǐn)慎，再加上不利的基數(shù)效應(yīng)，房地產(chǎn)投資可能會(huì)進(jìn)一步放緩。這會(huì)給房地產(chǎn)相關(guān)制造業(yè)的投資帶來(lái)越來(lái)越大的下行壓力。

央行和銀監(jiān)會(huì)已于9月30日放松了房貸政策，這是本輪回調(diào)以來(lái)房地產(chǎn)政策最明確、最重要的放松。分析其后續(xù)影響，瑞銀認(rèn)為，短期內(nèi)，放松限貸應(yīng)會(huì)多少有助于提振市場(chǎng)情緒、助推房地產(chǎn)銷售，從而在一定程度上改善開(kāi)發(fā)商和地方政府的財(cái)務(wù)狀況。但認(rèn)為政策放松無(wú)法扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)部門(mén)的結(jié)構(gòu)性下滑，因此不可能使房地產(chǎn)活動(dòng)顯著反彈。

基于上述背景，瑞銀認(rèn)為政策定力將面臨越來(lái)越大的考驗(yàn)，預(yù)計(jì)未來(lái)一個(gè)季度寬松措施將加快推出。但考慮到目前為止就業(yè)仍然穩(wěn)健，預(yù)計(jì)短期內(nèi)穩(wěn)增長(zhǎng)政策仍將會(huì)在“定向”、“微調(diào)”的框架下被動(dòng)應(yīng)對(duì)。下一步的政策選項(xiàng)包括：降低首套房貸首付比例、加快上馬一批重大基建項(xiàng)目、加快推進(jìn)有利于釋放增長(zhǎng)動(dòng)能的改革等。

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