央行降準如期而至，實體經(jīng)濟疲軟、融資成本居高不下、資本外流導致貨幣缺口擴大是根本原因，鄰近年底的流動性緊張、股市熱度消退創(chuàng)造的“窗口期”是促發(fā)因素。由于銀行資金成本急劇攀升，降準可以釋放出鎖定在央行的低利息存款資金，增加銀行低成本可貸資金規(guī)模，并通過貨幣乘數(shù)擴大社會流動性供給。一般來說，降準會明顯增加銀行貸款利差收入，通過財富效應(yīng)可以提振銀行放貸積極性，貸款規(guī)模和成本都會下降。

    央行此次降準，在一定程度上，也是為了降低個人購房貸款成本，刺激購房需求踴躍入市，消化待售庫存并激勵開發(fā)商增加新開工和拿地，最終助力作為2015年經(jīng)濟 “抓手”的基建投資穩(wěn)定增長。2014年，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長10.5%，低于固定資產(chǎn)投資增速5.2個百分點，增速創(chuàng)本世紀以來的新低。開發(fā)商對樓市前景也不看好，2014年的新開工增速創(chuàng)1997年以來的最低值，四季度，盡管需求端比較活躍，但新開工、投資和土地市場依舊“冰冷”，樓市疲軟局面繼續(xù)惡化，被認為是拖累基建投資和經(jīng)濟增長的重要因素。

   2014年四季度，由于“9·30”房貸新政、“11·21”降息、國家及各地公積金新政等降低購房成本的利好金融政策集中出臺，樓市“暖冬”行情明顯，各大城市樓市成交量出現(xiàn)了15%~20%的環(huán)比漲幅，累計同比跌幅也由前三季度的20%以上降至10%以內(nèi)。根據(jù)世聯(lián)行(23.42, 1.12, 5.02%)對2014年樓市成交數(shù)據(jù)的監(jiān)測，各大城市面積區(qū)間低于90平方米的剛需產(chǎn)品占比為46%，低于140平方米的產(chǎn)品占比達90%，意味著剛需仍舊是本輪入市的主力。

    樓市“暖冬”行情源于購房成本的降低，激勵前三季度積累的剛性購房需求踴躍入市。但到了2015年1月份，需求明顯跟不上2014年最后3個月的節(jié)奏，今年1月份，主要城市成交量環(huán)比去年12月整體下滑20%以上，而重點城市則下降30%以上。盡管有房企降價促銷動力減弱、年底銀行流動性偏緊、股市分流住房投資需求，甚至是季節(jié)性等影響，但更多的是在短期內(nèi)多方重磅政策刺激下，需求快速釋放甚至被透支后所產(chǎn)生的階段性需求“真空”，也意味著樓市潛在需求可能并不旺盛。

    在待售庫存方面，根據(jù)易居房地產(chǎn)研究院的監(jiān)測，35個重點城市庫存消化周期依舊在14個月以上，與去年三季度末的16個月相比差別不大。而全國待售商品房面積6.2億平方米，同比增長21%，比2011年增長了2.2倍，相當于2008年的銷售面積。庫存消化不理想，開發(fā)商無心加速新開工和拿地。在2014年最后兩個月，全國房地產(chǎn)新開工累計同比跌幅分別擴大3.5和1.7個百分點，而開發(fā)投資累計同比跌幅在2014年最后兩個月分別擴大0.5和1.4個百分點，特別是12月的開發(fā)投資出現(xiàn)有數(shù)據(jù)以來的第一次負增長。而在土地購置方面，2014年開發(fā)企業(yè)購置土地同比下滑14.5%，300個重點城市下滑31%。照此，估計今年一季度的樓市局面不會好轉(zhuǎn)，管理層希望的經(jīng)濟“良好開局”也不容樂觀。

    要激活樓市，最關(guān)鍵的問題是激勵購房需求踴躍入市。1月份樓市需求沒有延續(xù)2014年“暖冬”行情，不可忽視貨幣政策的影響。2008年和2012年，央行分別連續(xù)5次和2次降準，對這兩輪樓市“見底回升”起到非常重要的作用。2014年四季度，樓市之所以出現(xiàn)“暖冬”行情，與三季度末以來“定向?qū)捤伞狈秶鷶U大，甚至是出現(xiàn)全面寬松跡象所帶來的流動性充裕、利率水平下降有密切關(guān)系。2014年，銀行貸款投放量達到了9.78萬億元，同比多增8900億元，創(chuàng)下歷史最高水平，個人房貸在四季度加速發(fā)放；而時隔兩年半后，央行于去年11月21日再次降息。貨幣政策在四季度發(fā)力是樓市回升的原動力之一。

    2013年以來，由于理財產(chǎn)品對于存款的全面替代，疊加理財產(chǎn)品與資本市場對接，不管是貨幣政策“定向?qū)捤伞狈秶鷶U大，還是全面寬松以降低實體經(jīng)濟融資成本，釋放出來的流動性，更多地助推了資本市場的火爆，而并非實體經(jīng)濟融資成本的下降。因此，2015年1月份，央行貨幣政策放棄了2014年四季度以來的激進風格而選擇 “沉默”，這是1月份以來資金價格再次上漲的主要原因，首套個人住房貸款利率基本維持在三季度末的水平上，這是制約對貸款成本非常敏感的剛性需求繼續(xù)釋放的一個重要原因。

    從“9·30”房貸新政、公積金政策調(diào)整，以及國務(wù)院常務(wù)會議提出促進住房等6大領(lǐng)域消費升級來看，國家希望通過改善型需求“接棒”剛性需求，以此來保持樓市穩(wěn)定，并通過消化庫存來激勵開發(fā)商加速新開工和拿地。從國際經(jīng)驗來看，當人均GDP超過5000美元以后，解決基本住房需求后的老百姓有改善居住需求的愿望。在我國，由于城鎮(zhèn)居民居住質(zhì)量較差，30%的存量住房是上世紀80、90年代，甚至是“短缺經(jīng)濟”時代建造的，20%的房子缺乏基本生活設(shè)施，城鎮(zhèn)居民改善住房的動力更加充足。

    但改善型需求有兩個重要特征：首先就是較高收入水平的支撐。近年來，盡管居民可支配收入增幅超過GDP的增幅，但收入支撐改善型住房需求的能力不足。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，2014年我國居民收入的基尼系數(shù)是0.469，收入差距在國際范圍內(nèi)較大。更值得重視的是，關(guān)系到居民能否改善住房的家庭凈財產(chǎn)基尼系數(shù)在2012年達到0.73，這就大大制約了居民“賣舊買新”式的改善性需求。

    另外，對低成本房貸支持的需求是改善性住房需求的另外一個特征。盡管“9·30”房貸新政提出二套房貸利率最低可為基準利率的七折，但從目前執(zhí)行情況來看，絕大多數(shù)銀行依舊在執(zhí)行基礎(chǔ)利率上浮10%以上的利率政策，這成為制約改善性需求入市的一個重要因素。根據(jù)世聯(lián)行對交易數(shù)據(jù)的監(jiān)測，2014年四季度114平方米以上住宅銷售占比并無明顯上升。因此，本次降準帶來的增加貸款投放、降低貸款利率的效應(yīng)，也將有助于改善型住房需求入市。

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