房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控“穩(wěn)”字當(dāng)頭

發(fā)布時(shí)間：2019-06-06

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部分城市土地溢價(jià)率高、房?jī)r(jià)過快上漲引來了監(jiān)管部門的多輪嚴(yán)調(diào)控。
　　根據(jù)易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的2019年1-4月《中國(guó)百城房?jī)r(jià)報(bào)告》顯示，今年前4月，百城房?jī)r(jià)為13867元/平方米，同比上漲14.5%，漲幅相比1-3月份有所擴(kuò)大。從城市上看，100個(gè)城市中，有19城1-4月房?jī)r(jià)同比漲幅超20%，步入“房?jī)r(jià)過熱”區(qū)間，此類城市后續(xù)政策收緊的可能性將增加。
　　需要指出的是，從近期多組數(shù)據(jù)均印證了國(guó)內(nèi)樓市的“小陽春”。不過，從國(guó)家監(jiān)管部門的態(tài)度來看，旗幟鮮明地貫徹“房住不炒”定位。
　　房地產(chǎn)市場(chǎng)“穩(wěn)”字當(dāng)頭是當(dāng)前調(diào)控的主基調(diào)，是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的基本條件。針對(duì)部門城市土地溢價(jià)率過高、房?jī)r(jià)過快上漲，監(jiān)管部門也對(duì)頻頻“闖紅線”的違規(guī)機(jī)構(gòu)進(jìn)行了處罰。
　　多輪調(diào)控
　　隨著部分城市樓市強(qiáng)勢(shì)回暖，也出現(xiàn)了土地溢價(jià)率大幅走高，導(dǎo)致“地王”頻現(xiàn)。有媒體報(bào)道稱，還有部分區(qū)域甚至出現(xiàn)了必須付全款、托關(guān)系買房的現(xiàn)象，這顯然與“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控主基調(diào)背道而馳。
　　據(jù)資料顯示，近期，碧桂園經(jīng)過453輪競(jìng)拍以14.5億元獲得揚(yáng)州一商住用地，溢價(jià)率103.06%。其在洛陽、嘉興等城市拿地的溢價(jià)率也均超過100%，高溢價(jià)補(bǔ)倉(cāng)意愿強(qiáng)烈。
　　5月24日，碧桂園拿下洛陽總價(jià)單價(jià)樓面價(jià)“三料地王”，月底兩天，又先后在無錫、寧波、成都、天津接連摘得住宅用地，其中，常州地塊溢價(jià)率54%。
　　有研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，5月，二線城市土地出讓金同比上漲81%；全國(guó)單宗成交總價(jià)超過20億的35塊宅地中，超六成地塊溢價(jià)率超過20%。
　　在面對(duì)蘇州火暴的樓市，蘇州市人民政府近期發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康的補(bǔ)充意見》指出，對(duì)工業(yè)園區(qū)全域、高新區(qū)部分重點(diǎn)區(qū)域的新建商品住房實(shí)施“限售”，規(guī)定新房須取得房產(chǎn)證3年后方可轉(zhuǎn)讓；園區(qū)全域二手房須取得房產(chǎn)證5年后方可轉(zhuǎn)讓。
　　同時(shí)，蘇州市政府聯(lián)合住建局、發(fā)改委、自然資源局等部門召集30余家地產(chǎn)商召開蘇州房地產(chǎn)行業(yè)座談會(huì)并在會(huì)上指出，如果7月前蘇州樓市的幾大指標(biāo)仍未得到控制，蘇州將從擴(kuò)大限售范圍，提高外地人購(gòu)房需要的社保門檻等方面再度加碼調(diào)控。
　　對(duì)于蘇州市政府調(diào)控樓市的舉動(dòng)，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此舉為了緩解蘇州目前房?jī)r(jià)過快上漲的壓力，當(dāng)前，土拍市場(chǎng)持續(xù)火熱，多個(gè)板塊‘地王’被刷新，另外，雖然蘇州調(diào)控升級(jí)，但購(gòu)房者預(yù)期并未受此影響。
　　在樓市調(diào)控升級(jí)堅(jiān)持房子是用來住的，不是用來炒的定位下，今年自上而下的政策相繼推出。
　　來自中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月份，全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控高達(dá)41次，4月份達(dá)60次，3月份僅發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策15次，2月份21次，1月份68次。2019年前5個(gè)月，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)布調(diào)控政策高達(dá)205次，與2018年同期的159次相比上漲接近30%。
　　中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院副研究員、大數(shù)據(jù)房?jī)r(jià)指數(shù)(BHPI)創(chuàng)始人鄒琳華在接受《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時(shí)表示，從一些數(shù)據(jù)可以明確一點(diǎn)的是，各地方政府今年以來對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)多達(dá)200多次的背后原因，一方面，各地政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控自主權(quán)限不斷增加；另一方面，穩(wěn)定當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的責(zé)任也相對(duì)增加。
　　此外，銀監(jiān)會(huì)等監(jiān)管部門也采取一系列措施嚴(yán)格監(jiān)控。當(dāng)前，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)仍是監(jiān)管部門重點(diǎn)監(jiān)控的對(duì)象。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)顯示，今年二季度以來，針對(duì)違規(guī)向樓市“輸血”的行為，多地銀保監(jiān)局已經(jīng)開出了多張罰單，對(duì)象涉及12家金融機(jī)構(gòu)及相關(guān)責(zé)任人，罰沒金額合計(jì)近900萬元。
　　從案由看，變相為房地產(chǎn)企業(yè)提供土地儲(chǔ)備融資、貸款資金違規(guī)流入房地產(chǎn)企業(yè)、向“四證”不全的商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提供融資等是違法違規(guī)高頻事由。
　　銀行業(yè)內(nèi)人士表示，在監(jiān)管緊盯下，商業(yè)銀行對(duì)于房地產(chǎn)貸款態(tài)度仍偏審慎。目前，一些銀行授信的房地產(chǎn)項(xiàng)目集中在一二線城市，審批權(quán)限仍在總行。
　　“因城施策”成重點(diǎn)調(diào)控
　　需要指出的是，當(dāng)前，由于當(dāng)前地價(jià)、房?jī)r(jià)過快上漲，也引起了監(jiān)管部門與媒體的廣泛關(guān)注。
　　從近兩個(gè)月來看，全國(guó)累計(jì)已經(jīng)有十座城市被住建部點(diǎn)名進(jìn)行房?jī)r(jià)預(yù)警?！督?jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》近日發(fā)表題為《放棄房?jī)r(jià)上漲幻想踏踏實(shí)實(shí)做實(shí)業(yè)》的文章更是強(qiáng)調(diào)，“房住不炒”是方向，更是現(xiàn)實(shí)。對(duì)于房?jī)r(jià)要有正確的理性認(rèn)知，要放棄幻想，踏踏實(shí)實(shí)做實(shí)業(yè)，為經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展做出貢獻(xiàn)。
　　業(yè)內(nèi)人士指出，最近2個(gè)月，多地房地產(chǎn)調(diào)控政策再次出現(xiàn)明顯收緊，特別是海南、廣州、蘇州、合肥等地繼續(xù)針對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控中部分環(huán)節(jié)加碼調(diào)控。年初至今，房地產(chǎn)政策依然是除信貸以外的政策微調(diào)越來越多，但整體政策基本面依然保持比較緊的狀態(tài)。
　　如何落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，遏制投機(jī)炒房等行為，還需要監(jiān)管部門的合理引導(dǎo)。
　　隨著今年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的召開以及全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議的部署，全國(guó)樓市嚴(yán)控也迎來“因城施策、分類指導(dǎo)”的遏制房?jī)r(jià)過快上漲的重要一環(huán)。
　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人劉愛華在國(guó)新辦舉行4月份國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況新聞發(fā)布會(huì)上表示，從整體的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展來看，還是要按照中央提出的“因城施策”、“一城一策”的總原則做好調(diào)控工作，最終做好穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的工作，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
　　有業(yè)內(nèi)觀察者認(rèn)為，給地方政府亮紅燈，其實(shí)就是在“房住不抄”的大背景下落實(shí)好“一城一策”、“因城施策”、地方政府負(fù)主體責(zé)任的調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制。
　　“中央不出臺(tái)統(tǒng)一的‘一刀切’政策，各地方政府可以‘因城施策’、‘一城一策’地調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，這樣就不會(huì)產(chǎn)生共振的風(fēng)險(xiǎn)”。鄒琳華表示，穩(wěn)地價(jià)和穩(wěn)房?jī)r(jià)，首先，要在宏觀層面上，要把控好貨幣這一關(guān)保障不放水；其次，各地方政府要真正負(fù)擔(dān)起穩(wěn)定房?jī)r(jià)的主體責(zé)任。
　　產(chǎn)城會(huì)房地產(chǎn)行業(yè)研究員周云湉在接受《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時(shí)也認(rèn)為，“因城施策”是遏制房?jī)r(jià)、地價(jià)飛漲的手段，各城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)、房地產(chǎn)行業(yè)占比、居民收入水平不同，調(diào)整策略會(huì)有所區(qū)別。

　　“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)最核心的措施是發(fā)展產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)、促進(jìn)產(chǎn)城結(jié)合，尤其是戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)在城市發(fā)展過程中應(yīng)當(dāng)發(fā)揮巨大作用。”周云湉說，商業(yè)地產(chǎn)用地、工業(yè)地產(chǎn)用地和普通住宅用地應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格調(diào)控，用產(chǎn)業(yè)、商業(yè)盤活整個(gè)土地市場(chǎng)，夯實(shí)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、商業(yè)基礎(chǔ)，普通住宅用地、商品房的價(jià)格都能得到有效調(diào)控。

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