膠著的市場形勢下，政策的每一次松綁和收緊，都在考驗著地方的執(zhí)政智慧。

??進(jìn)入2019年，在“因城施策”的指導(dǎo)思想下，房地產(chǎn)調(diào)控政策呈現(xiàn)有松有緊態(tài)勢。

??在調(diào)控政策明顯收緊的城市中，海南、廣州、蘇州、合肥等地均繼續(xù)針對房地產(chǎn)調(diào)控中的部分環(huán)節(jié)加碼調(diào)控。而在調(diào)控政策略現(xiàn)松動的城市中，近期又以南京高淳和湖北恩施等城市為代表。

??二線打“補丁” 三線忙“托底”

??曾經(jīng)火熱的三四線城市已經(jīng)越來越明顯的落寞了。根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院此前發(fā)布的報告顯示，4月份全國100城房價漲幅有所擴大，但三四線城市的漲幅小于全國水平。此外，三四線庫存正在由下降轉(zhuǎn)為上升，目前同比已連增6個月。整體來看，三四線城市房地產(chǎn)市場交易降溫，去化速度放緩，庫存規(guī)模上升。

??因此，進(jìn)入2019年以來，市場不時傳出有三四線城市發(fā)布樓市托底性質(zhì)的政策。特別是在中小城市的樓市成交回落、價格松動的情況下，一些地方對房價的干預(yù)日漸增多。

??近日，一份名為《關(guān)于穩(wěn)定恩施房地產(chǎn)市場價格預(yù)警的通知》的文件在網(wǎng)上熱傳。這份由湖北恩施州恩施市房地產(chǎn)協(xié)會發(fā)文，主送恩施市各房地產(chǎn)企業(yè)的“紅頭文件”顯示，針對社會反映比較強烈的房價斷崖式下降問題，該協(xié)會對部分樓盤進(jìn)行調(diào)查核實，并列出降價現(xiàn)象的十條主要表現(xiàn)和相應(yīng)的四個措施予以引導(dǎo)和糾正。

??盡管此后恩施市房協(xié)和當(dāng)?shù)刈〗ú块T相關(guān)人員均向媒體解釋表示，這是房協(xié)出臺的“自律性文件”，但在分析人士看來，這一舉動的“托底”意味明顯。

??事實上，恩施只是全國一個欠發(fā)達(dá)地區(qū)樓市發(fā)展現(xiàn)狀的代表，對房地產(chǎn)有一定依賴度。恩施房協(xié)出臺的“止跌令”，不是孤例。

??今年3月，江西省贛州市贛縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局向房企下發(fā)一份“停止特價房銷售”的通知，要求特價房銷售前必上報住建局和物價局審批，3月3日起住宅成交單價不得低于該項目2月份同類型商品房成交均價。今年2月，江蘇邳州市房地產(chǎn)商會也曾就降價給出過相關(guān)文件，并稱“對于以地價擾亂市場的房企，房地產(chǎn)商會將建議政府相關(guān)職能部門，按照近期成交價格為依據(jù)批復(fù)下次該盤的備案價”。

??2018年11月，安徽碭山某樓盤降價后，當(dāng)?shù)卣M織召開了一次“降價未遂事件”約談會，停辦相關(guān)樓盤預(yù)售許可證，同時對4家合作銀行予以處罰。

??此外，安徽阜陽在今年2月被發(fā)現(xiàn)2019 年之后掛牌的土地出讓公告均取消限價條款。同一時期，廣東清遠(yuǎn)也發(fā)文上調(diào)公積金貸款額度。

??業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，中小城市頻繁出臺樓市“止跌令”，一方面在于隨著棚改力度的減弱，部分中小城市樓市出現(xiàn)明顯降溫。另一方面則在于市場面臨較大下行壓力的局面下，影響到土地出讓和當(dāng)?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展。

??除了這些三四線城市以外，政策松動的，還有二線城市南京。近日，據(jù)多家媒體報道，南京市高淳區(qū)將放開限購，對外地購房者不再有社保或者個稅的要求。外地人在高淳區(qū)買房，只要持有南京市居住證，或者攜帶用工單位的勞務(wù)合同和營業(yè)執(zhí)照，即可開具購房證明。

??某房企南京的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，由于高淳區(qū)遠(yuǎn)離南京市主城區(qū)，實際上更適合作為一個單獨的三四線城市市場來看待，此前樓市表現(xiàn)一般。

??在同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉看來，2019年以來因為庫存壓力較大，市場銷售期拉長，房價回落預(yù)期明顯，三四線城市政策可能會迎來更多調(diào)整，寬松力度可能較大。

??而就在三四線城市忙于“托底”的同時，以蘇州為代表的一些熱點二線城市和強三線城市，則開始了新的一輪調(diào)控加碼。

??東莞近日發(fā)布了新的土拍規(guī)則，要求土地拍賣報價達(dá)到最高上限后，將不再簡單采取“價高者得”的方式，而是使用“終次報價”規(guī)則，以終次報價中最接近所有終次報價平均價的原則，確定競得人。

??此外，作為江蘇重鎮(zhèn)的蘇州，則走出了一條與南京截然相反的路子。5月下旬，蘇州出臺收緊調(diào)控手段，甚至命令規(guī)定蘇州全年房價漲幅目標(biāo)必須控制在5%以內(nèi)。此外，房價同比漲幅連續(xù)在統(tǒng)計局70城中居首的西安，也在近期發(fā)文開始嚴(yán)查購房資格。

??一線整“秩序”

??從目前情況來看，調(diào)控政策正趨向于多元化。一些三四線不斷嘗試“托底”，部分熱點二線城市在給政策“打補丁”的同時，一線城市則在整頓市場秩序上投入了比較大的精力。

??從媒體公開消息來看，北京市住建委近日又查處了20家違規(guī)發(fā)布房源信息的房地產(chǎn)中介。據(jù)悉，2019年北京已依法對183家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的違法違規(guī)行為立案查處。

??同樣在市場亂象整治方面，近來來，上海針對茶水費、捆綁裝修、捆綁車位等亂象實行了公證搖號購房制度，要求開發(fā)企業(yè)必須將全部準(zhǔn)售房源納入排序選房范圍。

??無論是在限購、限貸，還是搖號購房等方面，上海的調(diào)控政策是全國最嚴(yán)格的并不為過。                 

??調(diào)控政策基調(diào)不變 松松緊緊將成常態(tài)

??總體來看，目前的房地產(chǎn)政策中，微調(diào)的城市越來越多。“一城一策“已成為目前各省房地產(chǎn)市場調(diào)控的主要方案，針對不同地域的不同現(xiàn)狀，調(diào)控政策也呈現(xiàn)有松有緊的分化趨勢

??根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心此前統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，5月份全國房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控高達(dá)41次，4月份達(dá)60次，3月份僅發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策15次， 2月份21次，1月份68次。今年前5個月里，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)布的各類調(diào)控政策高達(dá)205次，與2018年同期的159次相比上漲接近30%。

??易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，“一城一策”的含義在于各地的調(diào)控自主權(quán)更大，各類調(diào)控會有不同的考核體系，即地方政府自己需要承擔(dān)調(diào)控的責(zé)任。

??民生銀行產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究中心研究員郭曉蓓表示，監(jiān)管部門還是會堅決貫徹房地產(chǎn)調(diào)控政策，扎實推進(jìn)解決房地產(chǎn)市場問題。堅持“房住不炒”定位，城市既要滿足剛性和改善性的住房需求，同時又要堅決避免投機者借機“鉆空子”，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長效調(diào)控機制，防止房價大起大落。

??華創(chuàng)證券分析認(rèn)為，從去年后半年的地產(chǎn)嚴(yán)控到年初以來的精準(zhǔn)施策，地方政府房市調(diào)控政策逐漸呈現(xiàn)分化趨勢，依據(jù)當(dāng)?shù)厥袌銮闆r具體施為，地方政策更加富有彈性。

??多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來松松緊緊將成為常態(tài)。不能過快上漲，也不允許大幅下跌，這是房地產(chǎn)市場求“穩(wěn)”的核心，在市場形勢不斷變化之時及時作出相應(yīng)調(diào)整。

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