11月3日，新華社受權(quán)發(fā)布《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠景目標的建議》（以下簡稱《建議》）。

??根據(jù)《建議》內(nèi)容，“十四五”時期經(jīng)濟社會發(fā)展主要目標是：經(jīng)濟發(fā)展取得新成效；改革開放邁出新步伐；社會文明程度得到新提高；生態(tài)文明建設(shè)實現(xiàn)新進步；民生福祉達到新水平；國家治理效能得到新提升。

??“十四五”時期是我國全面建成小康社會、實現(xiàn)第一個百年奮斗目標之后，乘勢而上開啟全面建設(shè)社會主義現(xiàn)代化國家新征程、向第二個百年奮斗目標進軍的第一個五年。因此，本次出臺的《建議》，可謂意義重大。

??對于房地產(chǎn)行業(yè)，《建議》中也有相當篇幅的表述。其中，在優(yōu)化國土空間布局，推進區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展和新型城鎮(zhèn)化方面，《建議》提出，要推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化。實施城市更新行動，推進城市生態(tài)修復、功能完善工程，統(tǒng)籌城市規(guī)劃、建設(shè)、管理，合理確定城市規(guī)模、人口密度、空間結(jié)構(gòu)，促進大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展。強化歷史文化保護、塑造城市風貌，加強城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造和社區(qū)建設(shè)，增強城市防洪排澇能力，建設(shè)海綿城市、韌性城市。

??“房住不炒”定位要長期堅持

??其中最重要的一點表述，就是首次把“房住不炒”寫入到文件中，這對于十四五的房地產(chǎn)政策具有較強的指導意義。實際上，自從2016年年底的中央經(jīng)濟工作會議首次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”后，“房住不炒”已經(jīng)成為中國房地產(chǎn)調(diào)控政策制定的一個主基調(diào)，此后多次中央層面的重大會議中都曾提及“房住不炒”。此次《建議》繼續(xù)強調(diào)了這一點，進一步說明，“十四五”將繼續(xù)落實“房住不炒”的導向。作為一項長期必須堅持的政策，需要地方、房企和購房者積極落實。

??促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展是目標

??《建議》還提出，租購并舉、因城施策，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。有效增加保障性住房供給，完善土地出讓收入分配機制，探索支持利用集體建設(shè)用地按照規(guī)劃建設(shè)租賃住房，完善長租房政策，擴大保障性租賃住房供給。

??易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，“十四五”期間房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)⒗^續(xù)堅持租賃市場和購房市場并肩發(fā)展的思路，預計各類支持性政策會增加。而財政方面則體現(xiàn)為各類財政補貼會增加，尤其是一些外來人口較多的城市，會享受更多的財政補貼。同樣，在“十四五”階段，住房保障供給也會在不同的產(chǎn)品線上得到體現(xiàn)。包括公租房、共有產(chǎn)權(quán)住房，以及部分限價房等，都可能會成為改革的重點內(nèi)容。

??對于《建議》中提到的因城施策，嚴躍進認為后續(xù)各地會根據(jù)實際情況進行各類政策調(diào)整。但需要注意的是，各類因城施策的內(nèi)容都需要以“房住不炒”為大前提，違背此類前提的政策不可行。另外，對于“完善土地出讓收入分配機制”，類似政策有助于縮減城鄉(xiāng)差距，使得農(nóng)村土地出讓收入真正支持農(nóng)村發(fā)展。

??《建議》還指出，要深化戶籍制度改革，完善財政轉(zhuǎn)移支付和城鎮(zhèn)新增建設(shè)用地規(guī)模與農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化掛鉤政策，強化基本公共服務(wù)保障，加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化。優(yōu)化行政區(qū)劃設(shè)置，發(fā)揮中心城市和城市群帶動作用，建設(shè)現(xiàn)代化都市圈。推進成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟圈建設(shè)。推進以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)。

??推動房地產(chǎn)同實體經(jīng)濟均衡發(fā)展

??此外，在擴大內(nèi)需戰(zhàn)略的篇章里，《建議》在暢通國內(nèi)大循環(huán)方面，提出要推動金融、房地產(chǎn)同實體經(jīng)濟均衡發(fā)展，實現(xiàn)上下游、產(chǎn)供銷有效銜接。在全面促進消費方面，要促進住房消費健康發(fā)展。在拓展投資方面，要加快補齊基礎(chǔ)設(shè)施、市政工程、農(nóng)業(yè)農(nóng)村、公共安全、生態(tài)環(huán)保、公共衛(wèi)生、物資儲備、防災減災、民生保障等領(lǐng)域短板。要推進新型基礎(chǔ)設(shè)施、新型城鎮(zhèn)化、交通水利等重大工程建設(shè)，支持有利于城鄉(xiāng)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的重大項目建設(shè)。

??嚴躍進表示，《建議》中提到的“促進住房消費健康發(fā)展”，這也意味著后續(xù)有可能會出臺一些合理的住房消費刺激手段，其本身也構(gòu)成了內(nèi)循環(huán)機制下的重要內(nèi)容，有助于房地產(chǎn)市場更好發(fā)展。

??土地出讓方面將會有重大調(diào)整

??“優(yōu)先發(fā)展農(nóng)業(yè)農(nóng)村，全面推進鄉(xiāng)村振興”，也是本次出臺的《建議》中比較重要的一部分內(nèi)容。

??在實施鄉(xiāng)村建設(shè)行動方面，《建議》要求統(tǒng)籌縣域城鎮(zhèn)和村莊規(guī)劃建設(shè)，提升農(nóng)房建設(shè)質(zhì)量，改善農(nóng)村人居環(huán)境。在深化農(nóng)村改革方面，要健全城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，積極探索實施農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市制度。建立土地征收公共利益用地認定機制，縮小土地征收范圍。探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)分置實現(xiàn)形式。保障進城落戶農(nóng)民土地承包權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體收益分配權(quán)，鼓勵依法自愿有償轉(zhuǎn)讓。深化農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革，發(fā)展新型農(nóng)村集體經(jīng)濟。

??嚴躍進認為，健全城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，積極探索實施農(nóng)地入市，以及前面提到的完善土地出讓收入分配機制和鼓勵集體建設(shè)用地做租賃住房，都將使土地出讓方面有重大調(diào)整，農(nóng)村土地市場將會推動出現(xiàn)積極改革。

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